TA20 · 2ème chambre — 13 février 2026

Vu les procédures suivantes : 
  
I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2101225, les 20 octobre 2021 et 26 mai 2022, la SCI Bernardini Immo, représentée par Me Plottin, demande au tribunal : 
  
1°) de la décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2017 ainsi que des pénalités correspondantes, pour un montant total de 66 128 euros ;  
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’exercice clos le 31 décembre 2017 est une charge déductible dès lors qu’elle a exécuté des travaux sur une construction existante et que le bâtiment réalisé ne pouvait être qualifié de construction nouvelle ; 
- la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’exercice clos le 31 décembre 2017 est une charge déductible, au motif que les travaux réalisés avaient pour but de poursuivre l’activité de concession automobile existante et ne sauraient caractériser une intention, lors de l’acquisition de l’immeuble, de démolir le bâtiment dans le but d’édifier une nouvelle construction. 
  
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 mars 2022, et un mémoire enregistré le 8 août 2022 et non communiqué, la directrice du contrôle fiscal Sud-Est et Outre-mer conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2300115, les 31 janvier et 5 juillet 2023, la SCI Bernardini Immo, représentée par Me Plottin, demande au tribunal :  
 
1°) de la décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre des exercices clos les 31 décembre 2019, 2020 et 2021, ainsi que des pénalités correspondantes, pour un montant total de 108 306 euros ;  
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’exercice clos le 31 décembre 2017 est une charge déductible qui pouvait être reportée au titre des déficits sur les exercices ultérieurs dès lors qu’elle a exécuté des travaux sur une construction existante et que le bâtiment réalisé ne pouvait être qualifié de construction nouvelle ; 
- la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’exercice clos le 31 décembre 2017 est une charge déductible qui pouvait être reportée au titre des déficits sur les exercices ultérieurs, au motif que les travaux réalisés avaient pour but de poursuivre l’activité de concession automobile existante et ne sauraient caractériser une intention, lors de l’acquisition de l’immeuble, de démolir le bâtiment dans le but d’édifier une nouvelle construction. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 juin et 9 août 2023, la directrice du contrôle fiscal Sud-Est et Outre-mer conclut au rejet de la requête.  
 
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
Vu les autres pièces des dossiers. 
  
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
  
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Doucet, conseillère ; 
- et les conclusions de M. Halil, rapporteur public. 
  
Considérant ce qui suit : 
  
1. La SCI Bernardini Immo, ayant pour activité la gestion et la location de terrains et autres biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017. A l’issue du contrôle, l’administration fiscale a mis à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés par une proposition de rectification du 10 mai 2019. Les impositions en cause ont été mises en recouvrement le 15 décembre 2020. La réclamation préalable, formée le 28 janvier 2021, a été rejetée par l’administration fiscale le 6 août 2021. Par ailleurs, l’administration fiscale a tiré les conséquences des rehaussements opérés au titre de l’année 2017 sur les impositions des années 2019, 2020 et 2021 de la société requérante et a mis à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés par une proposition de rectification du 29 juin 2022. Les impositions en cause ont été mises en recouvrement le 15 novembre 2022. La réclamation préalable, formée le 7 décembre 2022, a été rejetée le 20 janvier 2023. Par les présentes requêtes, la SCI Bernardini Immo demande la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2019 à 2021, ainsi que des pénalités correspondantes. 
 
2. Les requêtes nos 2101225 et 2300115 présentent à juger des questions identiques et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour qu’il en soit statué par un seul jugement. 
 
Sur le bien-fondé des impositions : 
 
En ce qui concerne l’exercice clos le 31 décembre 2017 : 
  
3. Aux termes du 2. de l’article 38 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’exercice en litige : « 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés. L’actif net s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. ». Aux termes du 1. de l’article 39 du code général des impôts, rendu applicables aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés par l’article 209 du même code, dans sa version applicable à l’exercice en litige : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, (…) ». La destruction, au cours d’un exercice, d’un bâtiment inscrit à l’actif fait ressortir une perte égale à la valeur comptable résiduelle de ce bâtiment à l’ouverture de l’exercice, hormis le cas où il apparaît que l’acquisition de ce bâtiment a été faite dans le seul but de réaliser, après sa démolition, sur le terrain d’assise, une construction nouvelle, au prix de revient de laquelle la valeur de l’ancien bâtiment doit alors être incorporée.  
 
4. En vertu des règles gouvernant l’attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, s’il incombe, en principe, à chaque partie d’établir les faits nécessaires au succès de sa prétention, les éléments de preuve qu’une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu’à celle-ci. Il appartient, dès lors, au contribuable, pour l’application des dispositions précitées du code général des impôts, de justifier tant du montant des créances de tiers, amortissements, provisions et charges qu’il entend déduire du bénéfice net défini à l’article 38 du code général des impôts que de la correction de leur inscription en comptabilité, c’est-à-dire du principe même de leur déductibilité 
 
 
 
5. Il résulte de l’instruction que la SCI Bernardini Immo a acquis, le 19 février 2015, la jouissance de deux parcelles cadastrées section B nos 623 et 674 situées 1653 avenue Sampiero Corso, lieudit Arsillone, à Furiani, pour y faire exploiter, par bail commercial passé avec la société Bernardini et Fils, une concession automobile et qu’elle a réalisé sur ces parcelles plusieurs travaux de démolition. L’administration fiscale a procédé aux rehaussements litigieux au motif que la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’exercice clos le 31 décembre 2017 devait être intégrée au coût de revient du bâtiment nouvellement édifié dès lors qu’il résultait des éléments collectés durant les opérations de vérifications qu’eu égard à l’importance des travaux réalisés, la société avait, dès l’acquisition de ce bien, l’intention de démolir l’immeuble existant pour réaliser une construction nouvelle. 
 
6. Pour remettre en cause les rectifications opérées par l’administration fiscale sur son bénéfice net, la société Bernardini Immo soutient, d’une part, que le bâtiment édifié sur les parcelles acquises à Furiani ne peut être qualifié de construction nouvelle dès lors que les travaux réalisés ne concernent que de légers aménagements et qu’ils résultent de prescriptions règlementaires ou d’adaptions aux standards imposés par le groupe BMW-MINI-MOTORRAD et, d’autre part, qu’elle n’a réalisé les travaux litigieux que dans un but de poursuivre l’activité de concession automobile existante, et qu’ainsi, elle n’avait pas, à l’acquisition du bâtiment, l’intention de le démolir pour réaliser une nouvelle construction. Il résulte de l’instruction, en particulier des termes de la proposition de rectification, que la société requérante a fait réaliser de nombreux travaux sur les parcelles précitées, comme en attestent la convention de maîtrise d’œuvre conclue le 1er juillet 2015 avec la SARL Atco, chiffrant le montant total des travaux à réaliser à 2 400 000 euros, et les factures pour la réalisation de travaux de gros œuvre tels que des travaux de terrassement, de réalisation des fondations, d’études techniques pour la réalisation de nouveaux niveaux dans la construction, d’enlèvement du toit, de travaux d’électricité et de télécommunication. Par ailleurs, il n’est pas contesté par la société requérante que 90 % du bâtiment existant a été démoli et que le bâtiment situé en fond de la parcelle cadastrée section B n° 623 a également été démoli dans son intégralité. Si la SCI Bernardini Immo fait état de ce que les travaux ont été réalisés dans le but de se conformer aux prescriptions du plan de prévention des risques inondations applicable à ses parcelles et aux standards du groupe BMW-MINI-MOTORRAD, ces seules allégations ne sauraient établir que la totalité des travaux réalisés poursuivaient ce seul but et ne pourraient donc être regardés comme caractérisant l’édification d’une construction nouvelle. Eu égard à l’ampleur et au montant des travaux réalisés, la SCI Bernardini Immo n’établit pas qu’il s’agirait de travaux légers ne pouvant caractériser la réalisation d’une construction nouvelle. Au surplus, la circonstance que la commune de Furiani ne se soit pas opposée à la déclaration d’achèvement des travaux déposée par la société requérante est sans incidence sur la preuve de la réalité de l’importance des travaux effectués. Enfin, si la société soutient qu’elle exerçait sur ces parcelles une activé de concession automobile dont elle a poursuivi l’exercice, elle ne fournit aucun élément permettant de le démontrer. Ainsi, la SCI Bernardini Immo n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a refusé de prendre en compte dans les charges déductibles du bénéfice net de la société la charge exceptionnelle liée à la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli durant l’année 2017.  
 
 
 
En ce qui concerne les exercices clos les 31 décembre 2019, 2020 et 2021 : 
 
7. Aux termes de l’article 209 du code général des impôts, dans sa version applicable aux faits d’espèce : « Sous réserve de l’option prévue à l’article 220 quinquies, en cas de déficit subi pendant un exercice, ce déficit est considéré comme une charge de l’exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice dans la limite d’un montant de 1 000 000 € majoré de 50 % du montant correspondant au bénéfice imposable dudit exercice excédant ce premier montant. Si ce bénéfice n’est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté dans les mêmes conditions sur les exercices suivants. Il en est de même de la fraction de déficit non admise en déduction en application de la première phrase du présent alinéa. ». 
 
8. Il résulte de ce qui a été développé au point 5 que l’administration fiscale est fondée à exclure des charges déductibles, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2017, la valeur comptable résiduelle du bâtiment démoli par la SCI Bernardini Immo. Elle était donc également fondée à tirer les conséquences de la diminution du déficit reportable de la société pour l’année 2017 sur les exercices clos les 31 décembre 2019, 2020 et 2021 et à procéder aux rehaussements litigieux.  
 
9. Il résulte de ce qui précède que la SCI Bernardini Immo n’est pas fondée à demander la décharge de cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre des années 2017, 2019, 2020 et 2021, en droits et pénalités. 
 
Sur les frais liés aux litiges : 
 
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans les présentes instances, la somme que la société requérante demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 
 
 
D E C I D E : 
  
 
Article 1er : Les requêtes n° 2101225 et n° 2300115 sont rejetées.  
  
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bernardini Immo et à la directrice du contrôle fiscal Sud-Est et Outre-mer. 
 
Délibéré après l’audience du 30 janvier 2026, où siégeaient : 
  
Mme Castany, présidente, 
M. Carnel, conseiller, 
Mme Doucet, conseillère. 
  
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2026. 
  
La rapporteure, 
  
  
Signé  
  
A. Doucet 
La présidente, 
  
  
Signé  
  
C. Castany 
La greffière, 
  
 Signé  
L. Retali 
  
 
  
La République mande et ordonne ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
  
Pour expédition conforme, 
La greffière,