TA83 · 1ère chambre — 31 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 11 mai 2022 et le 25 mars 2024, M. B... A..., représenté par Me Gallois, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 25 janvier 2022 par lequel le maire de Grimaud a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la surélévation d’un garage pour la création de deux chambres sur un terrain situé Parc de Beauvallon – Lot 19, cadastré section BL n°2, sur le territoire communal ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Grimaud une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le motif tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions des articles 14 et 15 du règlement de la zone U ZAC 1 – ex ZAC du Bouchage est illégal en raison de l’illégalité de ces dispositions ; la demande de permis de construire ne pouvait être instruite que sur le fondement des dispositions du règlement du PLU non contraires à la loi ; 
- les dispositions des articles 14 et 15 du règlement de la zone U ZAC 1 méconnaissent les dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme ; 
- la fixation d’une densité maximale de construction par secteur n’est possible que dans les zones naturelles et forestières en application des dispositions de l’article L. 151-25 du code de l'urbanisme ;  
- les dispositions des articles L. 151-26 à L. 151-29 du code de l'urbanisme fixent les règles de densité pouvant être fixées par le PLU ;  
- la loi ALUR a supprimé le coefficient d’occupation des sols qui déterminait la densité de construction admise dans un secteur ; 
- la commune n’établit pas que la ZAC du Bouchage serait toujours existante ; la suppression d’une ZAC n’est pas conditionnée à l’achèvement d’une opération d’aménagement. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2023, la commune de Grimaud, représentée par Me Clément, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. A... une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
La commune de Grimaud fait valoir que : 
- la ZAC du Bouchage n’a pas été supprimée ; elle a été créée par une délibération du conseil municipal du 9 octobre 1987 ; sa réalisation n’est pas terminée ; aucune délibération ne l’a supprimée ; 
- le règlement de la ZAC du Bouchage est applicable à la parcelle concernée par le projet ; le règlement a été intégré au règlement du PLU de la commune de Grimaud par la délibération du conseil municipal du 29 septembre 2020 ; 
- les dispositions de l’article 14 du règlement de la zone ZAC 1 sont conformes aux dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme ; le règlement peut déterminer la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot ; 
- le projet emporte création d’une surface plancher de 27,5 m² et porte la surface hors d’œuvre nette à une surface supérieure autorisée par le règlement du PLU au sein de la ZAC du Bouchage ; les droits à construire au sein de la ZAC du Bouchage sont épuisés ; les seules extensions possibles sont celles créées suite à la fermeture de loggias ou de terrasses couvertes existantes, ce qui n’est pas le cas du projet de M. A.... 
 
 
Par ordonnance du 15 avril 2024 la clôture d'instruction a été fixée au 16 juillet 2024 à 12 heures.  
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l'urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 septembre 2025 : 
- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère, 
- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public, 
- et les observations de Me Roussel, représentant M. A..., et de Me Clément, représentant la commune de Grimaud. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
 
1. M. B... A... est propriétaire d’une habitation sur un terrain situé Parc de Beauvallon – Lot n° 19 à Grimaud, cadastré section BL n° 2. Le 10 décembre 2021, il a sollicité la délivrance d’un permis de construire pour la surélévation d’un garage pour la création de deux chambres. Par un arrêté du 25 janvier 2022 dont il demande l’annulation, le maire de la commune de Grimaud a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
 
En ce qui concerne l’opposabilité des dispositions de la zone U ZAC du règlement du PLU : 
 
 
2. En premier lieu, M. A... soutient que la zone d’aménagement concertée du Bouchage n’existant plus, les dispositions de la zone U ZAC ne lui étaient pas opposables. 
 
3. Aux termes de l’article L. 311-1 du code de l'urbanisme : « Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. / Le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 151-7-2 (…) ». Et aux termes de l’article R. 311-12 du même code : « La suppression d’une zone d’aménagement concertée est prononcée, sur proposition ou après avis de la personne publique qui a pris l’initiative de sa création, par l’autorité compétente, en application de l’article L. 311-1, pour créer la zone. (…) La décision qui supprime la zone ou qui modifie son acte de création fait l'objet des mesures de publicité et d'information édictées par l'article R. 311-5 ». 
  
4. Il est constant que M. A... est propriétaire du lot n° 19 au sein du Parc de Beauvallon, à Grimaud, lequel appartient à la zone d’aménagement concertée du Bouchage secteur ZAb. Si M. A... soutient que la zone d’aménagement concertée a été supprimée, il ne l’établit pas et ne produit pas au dossier une délibération du conseil municipal en ce sens, alors que la commune fait valoir en défense que cette ZAC est toujours existante. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, en particulier du point 13 de la note de synthèse réalisée dans le cadre de la modification du PLU de Grimaud que les règlements des zones UZAC 1, UZAC 2 et UZAC 3 ont été intégrées dans le corps du PLU afin de permettre une meilleure lecture de celui-ci. Il ressort également du règlement du PLU, notamment des dispositions relatives à la zone U ZAC, que celui-ci correspond aux anciennes zones d’aménagement concerté dont la réalisation n’est pas entièrement achevée et que le règlement du PLU incorpore les règlements d’aménagement de zone (RAZ) des ZAC en leurs rédactions originales. Dans ces conditions, M. A... n’est pas fondé à soutenir que la ZAC du Bouchage n’existerait plus. 
 
5. En deuxième lieu, M. A... soutient que les dispositions des articles ZA 14 et ZA 15 de la zone U ZAC 1 du règlement du PLU ne sont pas opposables dès lors qu’elles méconnaissent les dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme. 
 
6. Aux termes de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme : « Dans les zones d'aménagement concerté, le règlement peut déterminer la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments. Dans lesdites zones, le règlement peut aussi déterminer une densité minimale de constructions, le cas échéant déclinée par secteur ». Aux termes de l’article U ZAC 1 ZA 14 du règlement du PLU relatif au droit de construire du sol : « Secteur ZAa (…). / Secteur ZAb : / Le SHON autorisé pour la totalité du secteur est de 7 500 m². (…) ». Et aux termes de l’article U ZAC 1 ZA 15 du même règlement relatif au dépassement du droit de construire : « Les adjonctions de surface de plancher (sans préjudice des éventuelles règles de droits privés applicables à l’intérieur du périmètre de la ZAC) résultant des fermetures de loggia ou de terrasses couvertes existantes à la date d’approbation du présent règlement sont autorisées sans qu’il y ait lieu de ternir compte des dispositions de l’article 6 des conditions générales et de l’article ZA. 14 (…) ». 
 
7. Il ressort des pièces du dossier que les dispositions des articles ZA 14 et ZA 15 précitées concernant la zone UZAC 1 ont été intégrées dans le règlement du PLU. En outre, les dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme prévoient expressément, pour les ZAC, la possibilité de déterminer la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot. Ainsi, les dispositions des articles ZA 14 et ZA 15 ne méconnaissent pas l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme en limitant la surface de plancher totale autorisée au sein de la ZAC.  
 
8. En troisième lieu, M. A... soutient qu’il n’est pas possible de fixer une densité maximale de construction en zone urbaine, que seules les dispositions des articles L. 151-26 à L. 151-29 du code de l'urbanisme permettent de fixer les règles de densité et que la loi ALUR a supprimé le coefficient d’occupation des sols qui déterminait la densité de construction admise dans un secteur.  
 
9. D’une part, la circonstance que les dispositions de l’article L. 151-25 du code de l'urbanisme prévoient effectivement que le règlement doit fixer la densité maximale de construction par secteur est inopérant dès lors que ces dispositions concernent les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages et ne sont pas applicables à la zone à laquelle appartient le terrain du requérant qui est situé en zone U ZAC.  
 
10. D’autre part, aux termes de l’article 6 du décret n° 211-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit  de l’urbanisme : « Dans toutes les positions réglementaires autres que celles mentionnées aux articles précédents, les mots : " surface hors œuvre nette ", " surface de plancher hors œuvre nette ", " surface développée hors œuvre nette ", " surface hors œuvre brute ", " plancher hors œuvre nette ", " surface de plancher développée hors œuvre ", " surface développée hors œuvre ", " surface hors œuvre nette de planchers ", " surface de plancher développée hors œuvre nette ", " plancher hors œuvre net ", " surface de plancher hors œuvre brute ", " superficie hors œuvre nette ", " superficie hors œuvre nette (SHON) ", " superficie du plancher hors œuvre nette " et " superficie hors œuvre brute " sont remplacés par les mots : " surface de plancher" ». Et aux termes de l’article ZA 14 de la zone U ZAC 1 relatif au droit de construire du sol : « Secteur ZAa (…). / Secteur ZAb : / Le SHON autorisé pour la totalité du secteur est de 7 500 m². (…) ». 
 
11. S’il résulte des dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme précitées que le règlement peut déterminer, dans les ZAC, une densité minimale de construction, ces dispositions prévoient également que le règlement peut déterminer une surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot. Or, il résulte des dispositions de l’article ZA 14 de la zone U ZAC 1 du règlement du PLU que celles-ci ne prévoient pas de densité maximale mais une surface développée hors œuvre nette (SHON) autorisé de 7 500 m² pour le secteur ZAb, qui doit être lue, eu égard aux dispositions de l’article 6 du décret du 29 novembre 2011 précité, comme correspondant à une surface de plancher autorisée de 7 500 m², ce que permettaient les dispositions de l’article L. 151-27 du code de l'urbanisme.  
 
12. En quatrième lieu, il résulte des dispositions des articles L. 151-26 à L. 151-29 du code de l'urbanisme que celles-ci renvoient au règlement s’agissant des règles de densité. Par suite, le requérant n’est pas fondé à soutenir que le règlement ne pouvait pas fixer des règles de densité. 
 
13. En cinquième et dernier lieu, la circonstance que la loi ALUR ait supprimé le coefficient d’occupation des sols est sans incidence dès lors que, ainsi qu’il a été dit précédemment, les dispositions de l’article ZA 14 de la zone U ZAC 1 font référence à la surface hors d’œuvre nette qui correspond aujourd’hui à la surface de plancher. 
 
14. Il résulte de ce qui précède que les dispositions du règlement de la zone d’aménagement concerté du Bouchage, qui ont été incorporées au règlement du PLU de Grimaud, étaient opposables à M. A.... 
 
 
En ce qui concerne le bien-fondé du motif de refus : 
 
 
15. Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité, le maire de la commune de Grimaud s’est fondé sur le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U ZAC 1 ZA 15 du règlement du PLU. 
 
16. D’une part, la commune fait valoir en défense, sans être contestée, que les droits à construire sont épuisés dans le secteur ZAb. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet de M. A... consiste en la surélévation du garage pour la création de deux chambres. Ainsi, il ne correspond pas aux possibilités de dérogation aux droits à construire prévues par les dispositions de l’article ZA 15 de l’article U ZAC 1. Dans ces conditions, M. A... n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article ZA 15. 
 
17. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. A... doit être rejetée. 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
 
18. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».  
 
19. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties la charge des frais exposés au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
DECIDE 
 
 
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée. 
 
Article 2 : Les conclusions de la commune de Grimaud présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à de la commune de Grimaud. 
 
 
Délibéré après l'audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Privat, président, 
Mme Chaumont, première conseillère,  
Mme Le Gars, conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
Signé : 
A-C. CHAUMONT 
 Le président, 
Signé : 
J-M. PRIVAT 
 
 
 
 
     
La greffière,  
 
                                Signé :                    
 
 K. BAILET 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
Et par délégation, 
La greffière.