TA44 · 1ère Chambre — 4 novembre 2025

Vu les procédures suivantes : 
 
I. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 février 2022 et 12 avril 2023 sous le n° 2202028, la société L’Estacade, représentée par Me Bon-Julien, demande au tribunal :  
 
1°) d’annuler la décision du maire de la commune de Barbâtre du 20 décembre 2021 portant préemption de la parcelle cadastrée ZN n° 22 au prix et conditions proposés par la déclaration d’intention d’aliéner ; 
 
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Barbâtre de ne pas signer l’acte authentique de vente pour la parcelle cadastrée ZN n°22 et, le cas échéant, de ne pas céder le bien à un tiers et d’en proposer l’acquisition aux anciens propriétaires ou, en cas de renonciation de leur part, à lui proposer dans les conditions prévues à l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Barbâtre une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente dès lors que la compétence en matière de préemption a été transférée à la communauté de communes de l’île de Noirmoutier le 1er juillet 2021 et que la délibération du 23 mai 2021 est devenue caduque à cette date ; 
- l’arrêté méconnaît l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, en l’absence de projet réel et préalable ; la nature du projet ne relève pas d’une action ou d’une opération au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; 
- le projet de la commune ne répond pas à une utilité justifiant la mise en œuvre du droit de préemption.  
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 décembre 2022 et 20 décembre 2022, la commune de la Barbâtre, représentée par Me Marchand, conclut au rejet de la requête au motif que les moyens ne sont pas fondés et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 février 2022 et 12 avril 2023 sous le numéro 2202053, la société L’Estacade, représentée par Me Bon-Julien, demande au tribunal :  
 
1°) d’annuler la décision du maire de la commune de Barbâtre du 20 décembre 2021 portant préemption de la parcelle cadastrée ZN n° 21 au prix et conditions proposés par la déclaration d’intention d’aliéner ; 
 
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Barbâtre de ne pas signer l’acte authentique de vente pour la parcelle cadastrée ZN n°21 et, le cas échéant, de ne pas céder le bien à un tiers et d’en proposer l’acquisition aux anciens propriétaires ou, en cas de renonciation de leur part, à lui proposer dans les conditions prévues à l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Barbâtre une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente dès lors que la compétence en matière de préemption a été transférée à la communauté de communes de l’île de Noirmoutier le 1er juillet 2021 et que la délibération du 23 mai 2021 est devenue caduque à cette date ; 
- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente dès lors que la compétence en matière de préemption a été transférée à la communauté de communes de l’île de Noirmoutier le 1er juillet 2021 et que la délibération du 23 mai 2021 est devenue caduque à cette date ; 
- l’arrêté méconnaît l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, en l’absence de projet réel et préalable ; la nature du projet ne relève pas d’une action ou d’une opération au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; 
- le projet de la commune ne répond pas à une utilité justifiant la mise en œuvre du droit de préemption.  
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 décembre 2022 et 20 décembre 2022, la commune de la Barbâtre, représentée par Me Marchand, conclut au rejet de la requête au motif que les moyens ne sont pas fondés et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Vu les autres pièces des dossiers. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Malingue, première conseillère, 
- les conclusions de Mme Thomas, rapporteure publique, 
- les observations de Me Léon, substituant Me Marchand, avocat de la commune de Barbâtre. 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La SAS L’Estacade a signé, le 27 septembre 2021, deux compromis de vente avec M. A... et autres en vue d’acquérir deux parcelles de terrain non viabilisées, cadastrées section ZN n°21 et 22, situées au 21 chemin de Seignier à Barbâtre au prix de 52 725 euros pour la première et de 204 725 euros pour la seconde. Les déclarations d’intention d’aliéner ont été notifiées par le notaire des vendeurs à la commune de Barbâtre le 4 novembre 2021. Par deux décisions du 20 décembre 2021, le maire de la commune a notifié au notaire l’acquisition des biens en litige par voie de préemption aux prix et conditions mentionnées dans les déclarations d’intention d’aliéner. La SAS L’Estacade demande l’annulation de ces deux décisions par deux requêtes n°2202028 et n°2202053 qu’il y a lieu, en raison des questions semblables qu’elles présentent à juger, de joindre pour y statuer par un seul jugement. 
 
2. En premier lieu, l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales dispose que le maire peut, « par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / (…) / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues aux articles L. 211-2 à L. 211-2-3 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ; (…) ». 
 
3. Par une délibération du 23 mai 2020, le conseil municipal de Barbâtre a donné délégation au maire pour exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme. Cette délégation n’a pas été rapportée depuis. Par ailleurs, dès lors que par une délibération du 1er juillet 2021, le conseil communautaire de la communauté de communes de l’Ile de Noirmoutier a décidé de déléguer à la commune de Barbâtre le droit de préemption urbain sur les zones de cette commune à l’exception de la Gaudinière, zone au sein de laquelle les parcelles en cause ne sont pas situées, la délégation ainsi consentie au maire n’était pas, contrairement à ce que soutient la société requérante, devenue caduque du fait de l’attribution au 1er juillet 2021 de la compétence de cette communauté de communes en matière de plan local d’urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence du signataire des décisions attaquées doit être écarté. 
4. En second lieu, aux termes de l’article L. 210‑1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300‑1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels (…) ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (…) ». Aux termes de l’article L. 300‑1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels (…) ». Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date. 
5. Il ressort des termes des décisions attaquées que, souhaitant favoriser la construction de résidence principale pour des actifs dans un contexte où 70% du parc de logements est constitué de résidences secondaires, dans le cadre de la mise en œuvre de son projet urbain et de la politique locale de l’habitat, la commune de Barbâtre a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur les parcelles ZN n°21 et 22, situées en zone Uc du plan local d’urbanisme, afin de créer cinq à six lots viabilisés qui seront vendus à un prix abordable pour des résidents actifs à l’année.  
 
6. D’une part, la circonstance que l’objet de la préemption porte sur des terrains à viabiliser en vue de leur revente sans s’accompagner de construction n’est pas de nature à faire obstacle à la qualification d’opération répondant aux critères de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. De même, et alors que les décisions attaquées mentionnent que ces opérations s’inscrivent dans le cadre de la mise en œuvre du projet urbain et de la politique locale de l’habitat, la circonstance qu’à la date à laquelle ces décisions ont été adoptées, le plan local de l’habitat, dont le diagnostic et les orientations avaient fait l’objet d’une adoption par la communauté de communes de l’Ile de Noirmoutier par délibération du 18 novembre 2021, n’a pas été définitivement approuvé avant la délibération du 9 juin 2022 n’est pas de nature, en l’espèce, à établir l’absence d’antériorité du projet. Les éléments produits démontrent suffisamment que l’exercice du droit de préemption en cause s’insère dans une politique de l’habitat tournée vers le maintien des actifs résidant sur l’île dans des résidences principales. Une telle politique figure au nombre des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, sans qu’à ce stade la licéité de la clause anti-spéculative envisagée à l’action 3.4 du programme d’actions du programme local de l’habitat ait une incidence sur la légalité des décisions attaquées. Eu égard au diagnostic, aux orientations et au contenu du programme local de l’habitat, dans sa partie adoptée le 18 novembre 2021, lequel prévoit notamment de soutenir financièrement l’accession abordable pérenne par une production de logements en accession avec des prix d’acquisition maîtrisés et dans un contexte immobilier non contesté où la difficulté pour les actifs locaux d’acquérir des biens procède davantage du coût du foncier que du coût de la construction, la réalité, à la date des décisions de préemption, du projet d’action, qui se rattache à cet objectif et est cohérent avec lui, peut être regardée comme établie. 
  
7. D’autre part, il résulte de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. S’il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier que la mise en œuvre du droit de préemption répond à un intérêt général suffisant, la légalité d’une décision de préemption n’est toutefois pas subordonnée à l’exigence que la collectivité ne puisse réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’exercice de ce droit. Ainsi, la société requérante ne peut utilement soutenir que la commune a déjà préempté plusieurs parcelles sur son territoire qui vont d’ores et déjà permettre la réalisation de l’objectif arrêté dans le projet de programme local de l’habitat, sans même mobiliser l’ensemble du foncier lui appartenant. Enfin, si la société L’Estacade soutient que la commune entend mener un projet identique au sien, cette circonstance n’est pas de nature à établir que le projet de la commune est dépourvu d’intérêt général. Dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les décisions contestées ne répondaient pas à un intérêt général suffisant. 
 
8. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n’est pas fondée à demander l’annulation des décisions attaquées. Par suite, ses requêtes doivent être rejetées, en toutes leurs conclusions. 
 
9. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société L’Estacade la somme sollicitée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Barbâtre. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Les requêtes n°2202028 et n° 2202053 de la société L’Estacade sont rejetées. 
 
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Barbâtre au titre de l’article L.  761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 3 :  Le présent jugement sera notifié à la société L’Estacade, à la commune de Barbâtre et à Mme C... B.... 
 
Délibéré après l’audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Douet, présidente, 
Mme Malingue, première conseillère, 
M. Brémond, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025. 
 
La rapporteure, 
 
F. MALINGUE 
 
La présidente, 
 
H. DOUET 
 
Le greffier, 
 
 
 
 
 
G. VIEL 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme,  
Le greffier,