TA77 · 11ème chambre, JU — 16 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 30 avril 2022 sous le n° 2204335, la société foncière du Parc Monceau, représentée par la société CBD Conseil, demande au tribunal : 
 
1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 933 euros et 1 323 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2020 et 2021 pour des montants respectifs de 5 346 et 6 088 euros à raison du local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie de 206 m² dont elle est propriétaire rue d’Amboile à Chennevières-sur-Marne (94430) dans le département du Val-de-Marne. 
 
La société foncière du Parc Monceau soutient que : 
- le classement du local commercial en cause parmi la catégorie MAG 3 (soit magasin appartenant à un ensemble commercial) au tarif de 725,5 euros pour 2017 est erroné dans la mesure où il fait partie d’un regroupement de petits commerces situés au cœur du quartier d’habitation du Moulin ; il aurait donc dû être classé dans la catégorie MAG 1 au tarif 2017 de 196,3 euros ; 
- le local à usage de boulangerie-pâtisserie dispose d’une vitrine sur rue et n’est accessible que de l’extérieur, caractéristiques qui suffisent à le classer dans la catégorie MAG 1 correspondant à l’ensemble des locaux utilisables pour la vente, une activité commerciale ou de service et disposant d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et donc la surface principale et inférieure à 400 m². 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 juillet 2022, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que : 
- depuis le 1er janvier 2017, chaque local professionnel de l’article 1498 du code général des impôts entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) dispose d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par le tarif au m² de la catégorie du local dans son secteur d'évaluation, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation ; 
- pour procéder à l’évaluation des locaux commerciaux dans le cadre de la RVLLP, le législateur a défini différentes catégories de locaux commerciaux dont les « magasins et lieux de vente » ; cette catégorie comporte elle-même 7 types de locaux différents répartis de MAG 1 à MAG 7 ; la catégorie MAG 1 vise les boutiques et magasins sur rue (commerces, restaurants, cafés ou agences bancaires pour une surface inférieure à 400 ²) et la catégorie MAG les magasins appartenant à un ensemble commercial (d’une surface principale inférieure à 400 m²) ; 
- il résulte du caractéristiques du local en cause qu’il fait partie d’un ensemble immobilier qui constitue un tout homogène disposant d’un très grand parking au nord et d’un autre de taille beaucoup plus réduite ; cet ensemble compte 17 activités commerciales de nature différente regroupées au sein de 26 locaux distincts ; de plus, aucun de ces commerces ne donne directement sur rue ; enfin, la clientèle qui circule en voiture est contrainte d’utiliser les parkings situés au nord ou au sud ; ainsi, la requérante n’est pas fondée à soutenir que son local à usage de boulangerie-pâtisserie constitue une boutique donnant sur rue devant être classée dans la catégorie MAG 1. 
 
 
Par deux mémoires en réplique, enregistrés les 23 novembre 2022 et 11 juin, la société foncière du Parc Monceau conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens en soutenant, de plus, que des locaux tels que le sien ne peuvent pas avoir été retenus pour constituer la catégorie MAG 3 alors que son loyer est près de cinq fois inférieur au tarif de cette catégorie ; la requérante se prévaut également d’une décision du tribunal administratif de Melun du 20 juillet 2023 aux termes de laquelle le fait que différents commerces soient regroupés autour d’un parking suffit à considérer qu’ils appartiennent à un ensemble commercial au sens de la catégorie MAG 3. 
 
 
Par deux autres mémoires en défense, enregistrés les 30 août 2023 et 25 juin 2025, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne reprend les conclusions de ses précédentes écritures en faisant valoir, en outre, que contrairement à l’argumentaire de la requérante, la catégorie MAG 3 prévue par le législateur lors de la mise en place de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) ne vise pas exclusivement des locaux commerciaux situés dans des centres commerciaux, mais également les locaux commerciaux situés dans des zones commerciales organisées. 
 
 
Vu : 
- la décision du 25 février 2022 par laquelle la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur la réclamation préalable ; 
- les autres pièces du dossier. 
 
 
Vu : 
- le livre des procédures fiscales ; 
- le code général des impôts et notamment son annexe II ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
 
La présidente du tribunal administratif de Melun a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Freydefont, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 
 
Mme Salenne-Bellet, rapporteure publique, a été, sur sa proposition, dispensée de conclure dans cette affaire en application des dispositions des articles L. 732-1 et R. 732-1-1 du code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ; 
 
 
A été entendu au cours de l'audience publique du 2 décembre 2025, en présence de Mme Rouillard, greffière d’audience, M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport. 
 
 
Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Il résulte de l’instruction que la société foncière du Parc Monceau, propriétaire d’un local de 206 m² à usage de boulangerie-pâtisserie rue d’Amboile à Chennevières-sur-Marne (94430) dans le département du Val-de-Marne, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021 à raison de ce local pour des montants respectifs de 5 346 et 6 088 euros. Par la requête susvisée, la société foncière du Parc Monceau demande la décharge partielle de ces cotisations de taxe foncière à hauteur de 933 et 1 023 euros en soutenant que le classement de son local dans la catégorie MAG 3 est erroné et qu’il aurait dû être classé dans la catégorie MAG 1. 
 
 
Sur les conclusions à fin de décharge des impositions litigieuses : 
 
2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1415 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties (…) et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. » 
 
 
3. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. » Aux termes de l’article 1518 ter du même code : « I. – Les tarifs définis au 2 du B du II de l'article 1498 sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. (…) / IV. – La valeur locative des propriétés bâties évaluée dans les conditions prévues au II de l'article 1498 est mise à jour, chaque année, par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au I du présent article, à la surface pondérée du local définie au C du II de l'article 1498. » 
 
 
4. Pour la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives dans un département, il est d’abord constitué dans ce département des secteurs qui regroupent des communes ou des parties de communes qui représentent un marché locatif homogène. Chaque local professionnel est rattaché à un sous-groupe et à une catégorie définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, en fonction de sa nature et de sa destination, d’une part, et de son utilisation et de ses caractéristiques physiques, d’autre part. Le local est ensuite rattaché à un secteur d’évaluation. Les loyers constatés par catégorie de locaux servent de base à l’établissement d’un tarif par mètre carré dans chaque secteur d’évaluation. Le tarif peut être éventuellement minoré ou majoré d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation du local considéré au sein du secteur d’évaluation. Le tarif, multiplié par la surface pondérée de ce local, permet de déterminer sa valeur locative. 
 
 
5. Enfin, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente :  / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. (…) / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. (…) ». 
 
 
6. S’agissant des cotisations de taxe foncière des années 2020 et 2021, il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a estimé que le local commercial de 206 m² à usage de boulangerie-pâtisserie dont la société foncière du Parc Monceau est propriétaire devait être évalué par application du barème tarifaire de la catégorie 3 comprenant les magasins appartenant à un ensemble commercial. Ce que conteste la requérante qui soutient que son local relève de ma catégorie 1 comprenant les boutiques et magasins sur rue. 
 
 
7. Aux termes de l’article L. 752-3 du code de commerce : « I. - Sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : 1° Soit ont été conçus dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ; 2° Soit bénéficient d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers établissements ; 3° Soit font l'objet d'une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l'utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ; 4° Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l'article L. 233-16 ou ayant un dirigeant de droit ou de fait commun (…) ». 
 
 
8. En premier lieu, il résulte de l’instruction que le local fait partie d’un ensemble immobilier qui constitue un tout homogène compris entre la rue d’Amboile à l’est, la rue du Moulin à Vent au sud, et l’avenue Gabriel Fauré à l’ouest et disposant d’un très grand parking au nord et d’un autre de taille beaucoup plus réduite au sud ; cet ensemble compte 17 activités commerciales de nature très différente, telles que assistance informatique, centre de bien-être, boutique d’optique, laverie, pharmacie, pressing, agence bancaire, bar-tabac, poissonnerie, petite supérette, pizzeria, restaurant chinois, petit supermarché à l’enseigne Franprix, regroupées au sein de 26 locaux distincts ; la conception architecturale de l’ensemble des locaux, fait de bardages métalliques d’une part, et l’existence d’une galerie couverte extérieure, d’autre part, confèrent à l’ensemble de manière indéniable le caractère d’un petit ensemble commercial ; de plus, aucun de ces commerces ne donne directement sur rue ; en outre, la clientèle qui circule en voiture est contrainte d’utiliser les parkings situés au nord ou au sud ; ce parking sud contribue à écarter les commerces, dont celui en cause, d’un accès direct sur les rues d’Amboile et du Moulin à Vent. Il résulte de toutes ces caractéristiques que la société foncière du Parc Monceau n’est pas fondée à soutenir que son local à usage de boulangerie-pâtisserie constitue une boutique donnant sur rue devant être classée dans la catégorie MAG 1. Au contraire, le local dont s’agit doit être regardé comme situé au sein d’un ensemble commercial au sens de l’article L. 752-3 du code de commerce et pour l’application de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. Par suite, c’est à bon droit que le service a appliqué au calcul de sa valeur locative le tarif de la catégorie dite MAG 3 du sous-groupe I. 
 
 
9. En second lieu, la circonstance que le niveau des loyers pratiqués pour le local de la requérante soit proche du tarif MAG 1 ne suffit pas à remettre en cause le classement de ce local en catégorie MAG 3, dès lors que les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts prévoient le classement des locaux en fonction notamment de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. 
 
 
10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société foncière du Parc Monceau a été assujettie en 2020 et 2021 à raison de son local à usage de boulangerie-pâtisserie rue d’Amboile à Chennevières-sur-Marne doivent être rejetées. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la société foncière du Parc Monceau est rejetée. 
 
 
 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société foncière du Parc Monceau et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne. 
 
 
Copie dématérialisée en sera adressée au directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne. 
 
 
Délibéré après l'audience du 2 décembre 2025. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025. 
 
 
Le président, 
 
 
 
 
 
C. Freydefont 
 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
C. Rouillard 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l'industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,