TA33 · 2ème Chambre — 19 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 17 octobre 2022, M. C... B..., représenté par Me Manetti, demande au tribunal :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a refusé de lui délivrer le permis de construire qu’il avait sollicité, ainsi que le rejet de son recours gracieux ;  
 
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Bordeaux de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- les dispositions du plan local d’urbanisme relatives aux constructions nouvelles ne sont pas applicables au projet en litige ; 
- le projet en litige ne consiste pas en une démolition interdite par l’article 2.1.5 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux constructions protégées ; 
-  le projet ne porte pas atteinte à la qualité architecturale du secteur ;  
- le plan local d’urbanisme ne prévoit sur le terrain d’assiette du projet ni espace vert protégé ni emprise au sol limitée. 
  
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 août 2024, la commune de Bordeaux, représentée par son maire, conclut au rejet de la requête.  
 
Elle soutient que : 
- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés ; 
- à titre subsidiaire, l’arrêté attaqué peut également être fondé sur la méconnaissance par le projet en litige des articles 2.2.1 et 2.4.4.5 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller, 
- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public, 
- et les observations de Me Eizaga, représentant M. B..., et de Mme D..., représentant la commune de Bordeaux. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. Par un arrêté du 11 mars 2021, le maire de la commune de Bordeaux ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. B... pour la réhabilitation et la surélévation d’une maison située rue Frère ainsi que la création d’une piscine. Un procès-verbal d’infraction a été dressé le 18 janvier 2022 concernant la réalisation de ces travaux. M. B... a alors déposé, le 3 février 2022 une demande de permis de construire. Il demande l’annulation de l’arrêté du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a refusé de lui accorder ce permis. 
 
Sur les conclusions aux fins d’annulation : 
 
2. L’arrêté attaqué est fondé sur la méconnaissance, par le projet en litige, des articles 2.1.5, 1.4.1.3, 3.3.2.1, 2.4.1.1 et 2.4.1.2 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux métropole.  
 
3. Tout d’abord, il ressort du plan de zonage que la construction objet du projet en litige, identifiée par un trait rouge, est une construction protégée, dans son ensemble. Elle consiste en une maison de ville sur deux niveaux ainsi que des combles aménagés, avec, à l’arrière, d’une part, une annexe de l’habitation courant jusqu’à la limite de fond de parcelle sur une partie seulement du terrain d’assiette, et, d’autre part, un jardin et une annexe. 
 
4. En premier lieu, aux termes de l’article 2.1.5 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme intercommunal de Bordeaux métropole, dans sa rédaction applicable au litige, relatif aux « constructions existantes » : « Constitue une construction existante au sens du présent règlement une construction existant à la date d’approbation du PLU 3.1 comprenant encore l'essentiel des éléments de structure (fondations, murs porteurs, façades, planchers et couverture). A défaut, la construction sera assimilée à une ruine. / Les travaux effectués sur les constructions existantes consistent, notamment, à y conduire une réhabilitation, à en changer la destination, à en modifier les façades, les toitures, et/ou les volumes existants, à étendre l'emprise bâtie dans la continuité directe des éléments bâtis existants… (…) / Les constructions protégées au titre du présent PLU en application du Code de l'urbanisme sont des constructions à préserver et à mettre en valeur pour des motifs d'ordre architectural, urbain, historique et / ou culturel. Elles sont repérées sur les plans au 1/1000° dits "ville de pierre" par des traits rouges ou verts passant devant les constructions (…) / Ne sont pas autorisés les travaux qui mettent en danger la stabilité des constructions protégées, les travaux de démolition complète, les travaux de démolition partielle qui consistent à ne conserver que les façades sauf dans le cas où la construction fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et/ou de péril irrémédiable (…) ». Selon le glossaire de la partie règlementaire du PLUi, une reconstruction « consiste à réaliser des travaux s’apparentant à de la construction neuve sur une construction existante conservée partiellement. Ces travaux peuvent être réalisés sur une ruine, suite à la démolition d’une construction ou sur une construction existante dont on modifie de manière importante les éléments de structure, le volume et/ou le second œuvre. La limite réglementaire de ce qui est considéré comme « travaux sur une construction existante » est définie dans le règlement. Au-delà de cette limite, les travaux sont assimilés à de la reconstruction et donc à de la construction neuve. ». 
 
5. Pour refuser de délivrer le permis sollicité au motif que le projet en litige méconnaît les dispositions citées au point précédent, le maire a considéré que ce projet comporte une démolition partielle de la construction protégée existante, portant sur la totalité de la toiture, de la façade arrière, des planchers et d’une annexe, ne conservant que la façade sur rue. 
 
6. Il ressort des pièces du dossier que par décision du 11 mars 2021, laquelle est devenue définitive, le maire de la commune de Bordeaux ne s’est pas opposé à la réhabilitation et à la surélévation arrière de la maison existante. Si le projet prévoyait la dépose de la toiture arrière, de même que la suppression du pilier central de la maison existante, en revanche, la notice mentionnait que la redistribution des pièces se ferait dans le volume existant. Elle précisait ainsi que les murs existants de la façade arrière seraient maintenus. Les plans ne mentionnaient clairement qu’une dépose des toitures. Ce projet envisageait également la seule transformation de l’annexe à l’habitation, en modifiant ses ouvertures et en remplaçant le toit en tuiles à un pan par un toit plat. Seul le débarras en fond de parcelle était pour partie expressément démoli. A la suite d’un procès-verbal d’infraction révélant que des démolitions supérieures à celles autorisées avaient été réalisées, M. B... a déposé une demande de permis de construire. Si le formulaire Cerfa se borne à mentionner une démolition partielle du bâtiment en fond de parcelle, les démolitions projetées excèdent en réalité ce seul débarras. Ainsi, ce même formulaire indique que la surface supprimée sera équivalente à la surface existante avant travaux. La notice mentionne également que les façades donnant sur cour seront reconstruites, impliquant nécessairement leur démolition, ce dont au demeurant le procès-verbal d’infraction atteste. Nonobstant l’emploi de termes équivoques dans le dossier de demande, tels que celui de dépose, ne demeureraient plus de l’existant que la façade donnant sur rue et la moitié de deux planchers, ce que confirment le schéma explicatif du requérant dans ses écritures, ainsi que la notice qui décrit le projet comme une réhabilitation dans un « volume existant-reconstruit ». Il n’est pas allégué ni ne ressort des pièces du dossier que la construction aurait fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril immédiat. Il s’ensuit que c’est à bon droit que le maire de la commune de Bordeaux a considéré que les travaux projetés étaient constitutifs d’une démolition partielle qui ne consistent qu’à conserver la façade sur rue, ce que le plan local d’urbanisme interdit.  
 
7. En deuxième lieu, compte tenu de ces développements, alors que, hors la façade donnant sur rue, tous les autres éléments de structure de la construction sont supprimés, c’est à bon droit que le maire de la commune de Bordeaux a assimilé le projet à la réalisation d’une construction nouvelle et y a opposé les dispositions des articles 1.4.1.3, relatives aux normes de stationnement, et 3.3.2.1, relatives à la gestion des eaux pluviales.  
 
8. En troisième lieu, aux termes de l’article 2.4.1.1 du règlement de la zone UP du plan local d’urbanisme de Bordeaux métropole, portant dispositions générales relatives à l’aspect extérieur des constructions : « L'implantation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / Les travaux réalisés sur les constructions existantes doivent tenir compte de leur architecture, de leur environnement et notamment des "ensembles urbains protégés" tels les séquences urbaines, figures urbaines ou perspectives urbaines repérées aux plans au 1/1000° dits "ville de pierre" (…) / Les matières réfléchissant la lumière (Albédo élevé) et de teinte claire sont à privilégier afin de limiter le phénomène d’ilot de chaleur. » Aux termes de l’article 2.4.1.2 d même règlement, relatif à l’aspect extérieur des constructions existantes : « Les travaux réalisés sur les constructions protégées repérées aux plans au 1/1000° dits "ville de pierre" doivent conduire à les mettre en valeur, à remédier à leurs altérations et à conforter la cohérence des paysages urbains. / Par sa conception et par sa mise en œuvre, toute intervention sur une construction protégée doit assurer la conservation et la mise en valeur des caractères de la construction et de ses éléments sans les altérer. / Tout élément d’architecture et de décor faisant partie de la construction par nature ou destination, tels que façade, toiture, lucarne, clôture, maçonnerie, escalier, sculpture, menuiserie, devanture, ferronnerie, fresque, peinture murale, inscription, et contribuant à l’intérêt de la construction, doit être mis en valeur, restauré et le cas échéant restitué ».Le rapport de présentation du plan précise quant à lui, au titre de la « retranscription dans les zones UP » de la protection de l’ensemble dénommé la « ville de pierre », que « l’objectif n’est pourtant pas de geler le patrimoine » mais de « préserver l’intérêt patrimonial de la ville et de permettre son évolution à partir de ses propres caractères ; il s’agit de s’adapter à la particularité des tissus et des édifices, sans pour autant priver la ville d’expressions architecturales contemporaines » et, en particulier, de « respecter les gabarits urbains et privilégier la construction sur l’arrière des parcelles profondes afin d’éviter les surélévations sur rue ». 
 
9. D’une part, la construction d’une piscine et d’une terrasse, impliquant la suppression d’arbres existants, était prévue par la déclaration préalable déposée le 8 février 2021 qui a donné lieu à une décision de non-opposition le 11 mars 2021. Le projet en litige dans la présente instance ne modifie ni la piscine ni la terrasse. D’autre part, le projet en litige ne crée aucune artificialisation supplémentaire des sols par rapport à l’existant.  
 
10. Enfin, alors qu’il n’est pas soutenu, et qu’il ne ressort pas davantage des pièces du dossier, que la façade arrière de la maison existante présenterait un intérêt particulier, ni au demeurant les façades attenantes en cœur d’îlot, le projet en litige prévoit sa reconstruction, enduite en blanc, rythmée par des baies en aluminium laqué. Il résulte donc de ce qui précède que le requérant est fondé à soutenir le projet en litige ne méconnaît pas les dispositions des articles 2.4.1.1 et 2.4.1.2 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux métropole. 
 
11. Il résulte de ce qui précède que deux des trois motifs opposés par le maire de la commune étaient susceptibles de fonder la décision en litige et il résulte de l’instruction que cette autorité aurait pris la même décision si elle ne s’était fondée que sur les motifs tirés de la méconnaissance des articles 2.1.5, 1.4.1.3 et 3.3.2.1 du PLUi de Bordeaux Métropole. Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande de substitution de motifs présentée en défense, M. B... n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 19 avril 2022 et ses conclusions à fin d’injonction doivent être rejetées par voie de conséquence.  
 
 
Sur les frais liés au litige : 
  
12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Bordeaux, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens 
  
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.  
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié au M. C... B... et à la commune de Bordeaux.  
 
 
 
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Cécile Cabanne, présidente, 
M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,  
Mme Aurélie Lahitte, première conseillère,  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
 
R. ROUSSEL CERA 
 
La présidente, 
 
C. CABANNE 
 
La greffière 
 
 
 
                                                         M. A... 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Le greffier,