TA78 · 5ème chambre — 19 septembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 22 novembre 2022, des pièces et un mémoire, enregistrés le 24 novembre 2022, le 6 juin 2023 et le 4 juillet 2023, la société FCA France, représentée par Me Fauvergue, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes (Yvelines), à hauteur de, respectivement et pour chacune de ces deux années, 42 172 euros et 38 313 euros ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la valeur locative 1970 du bien sis au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes s'établit à 130 232 euros, conformément à ce qui a précédemment été jugé par le tribunal administratif de Versailles par plusieurs jugements devenus définitifs ;  
 - même après prise en compte des surfaces omises, elle est fondée à solliciter la réduction des impositions en litige. 
 Par un mémoire en défense et des pièces, enregistrés le 15 mai 2023 et le 4 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que le moyen invoqué par la société FCA France n'est pas fondé et fait valoir que la surface pondérée, après prise en compte des surfaces de parking omises, s'établit à 3 829 m2 dans la catégorie bureau (" BUR ") et 6 665 m2 dans la catégorie atelier (" ATE "), qu'ainsi valeur locative 1970 est supérieure à celle qui a été utilisée pour le calcul du planchonnement, que la valeur révisée a fait, par conséquent, l'objet d'une correction à la hausse justifiant qu'il soit procédé à la compensation sur le fondement des article L. 203 et L. 205 du livre des procédures fiscales et que, dans ces conditions, il n'y a pas lieu à restitution. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Thivolle, 
 - les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société FCA France est propriétaire d'un bien immobilier à usage de bureau et d'atelier situé au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie, à raison dudit bien, au titre des années 2019 et 2020. 
 En ce qui concerne la portée des jugements rendus par le tribunal au titre des années antérieures 
 2. L'autorité de la chose jugée par une décision rendue dans un litige de plein contentieux est subordonnée à la triple identité de parties, d'objet et de cause. La société se prévaut des jugements rendus par le tribunal administratif de Versailles, sous les n°2003457, 1905460 et 2002480, par lesquelles celui-ci s'est, en particulier, prononcé sur la valeur locative 1970 de l'immeuble sis au 5-7 rue Albert Einstein à prendre en compte pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises des sociétés membres du groupe, en fixant celle-ci à la somme de 130 232 euros. Il est toutefois constant que ces jugements portent sur les impositions dues au titre d'années antérieures à celles en litige dans le cadre de la présente instance et qu'ils n'ont, par suite, pas le même objet. Il s'ensuit que le moyen tiré, par la société requérante, de l'autorité de la chose jugée, n'est pas fondé et doit être écarté. 
 En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative 1970 du bien sis 5-7 rue Albert Einstein à Trappes (Yvelines) : 
 S'agissant de la valeur locative de la partie " bureaux " de l'ensemble immobilier déterminée par voie de comparaison :  
 3. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". 
 4. En vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction résultant de la loi du 31 décembre 2003 et en vigueur au 31 décembre 2016, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".   
 5. Aux termes par ailleurs de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, créé par la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. ()/  III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. " 
 6. Enfin, aux termes de l'article 1517 du même code, dans sa rédaction applicable entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2021 : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ".  
 7. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. 
 8. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 9. Pour déterminer la valeur locative du bien situé au 5-7 rue Albert Einstein, l'administration fiscale a entendu appliquer en dernier lieu la méthode d'évaluation par comparaison en ce qui concerne la partie " bureaux " de cet ensemble immobilier. Elle retient à ce titre le local-type 3ME de Montigny-le-Bretonneux, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 61 de Noisy-le-Grand, lui-même comparé au local-type n° 134 de Montreuil, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 45 de Bagnolet. 
 10. Par jugement du même jour portant le n°2106499, le tribunal a jugé que le local type ainsi retenu n'était pas pertinent dès lors qu'il a subi, à l'occasion de son rachat en 2002 par l'UNSA une restructuration, ainsi qu'un changement de consistance et de caractéristiques physiques, ne permettant plus de l'utiliser comme terme de comparaison ultime.   
 11. Dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un local-type régulièrement évalué pourrait être pris comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de la partie " bureaux " de l'immeuble en cause, il convient de procéder par voie d'appréciation directe, en application des dispositions du 3° des articles 1498 du code général des impôts et des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III de ce code. 
 S'agissant de la valeur locative des parties " bureaux " et " ateliers " déterminée par voie d'appréciation directe :  
 12. Aux termes de l'article 324 AB de la même annexe, dans leur version applicable au présent litige en application du IV de l'article 1518 A quinquies précité : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation " et aux termes de l'article 324 AC de cette annexe, alors en vigueur : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 13. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 14. L'administration fiscale entend retenir, pour la seule partie " atelier " de l'ensemble immobilier en litige, la seconde étape de la méthode prévue par les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, en s'appuyant sur les données résultant d'un acte de vente d'un autre local situé au 9, rue Johannes Kepler à Trappes, en date du 12 août 1974.  
 15. Toutefois, il résulte de l'instruction, en particulier des éléments non contestés du jugement rendu par le tribunal administratif de Versailles le 1er février 2022, n° 1905460-2002680, auxquels  la société requérante se réfère et dont elle se prévaut dans la présente instance, que la valeur vénale de la partie atelier peut être évaluée en se fondant sur les éléments contenus dans l'acte de vente du 24 juin 1985, par laquelle la société FCA France s'est portée acquéreur des locaux sur lesquels sont assis les impositions litigieuses. Il ne résulte, en effet, pas de l'instruction et il n'est pas même allégué que les données figurant dans l'acte de vente de l'ensemble immobilier en litige, en date du 24 juin 1985, qui correspondent à la première étape de la méthode prévue par les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, qui doit être retenue prioritairement, puissent être regardées comme non pertinentes. Au demeurant, il ne résulte pas de l'instruction que l'ensemble immobilier situé 9, rue Johannes Kepler à Trappes dont se prévaut l'administration puisse être regardé comme étant comparable à l'immeuble en litige, dès lors qu'il résulte des extraits de l'acte de vente produit à l'instance qu'il est affecté à un usage mixte d'entrepôt et de bureaux, tandis que le local de la requérante est affecté à un usage d'atelier.  
 16. Il résulte des points 11 à 15 précités  qu'il y a lieu, pour procéder à l'évaluation de la valeur locative du bien situé au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes (Yvelines), tant en ce qui concerne la partie " bureaux " que la partie " atelier ", de retenir les données figurant dans l'acte de vente du 24 juin 1985, qui sont les plus proches possibles de la date de référence et qui portait, sur les deux parties de l'ensemble immobilier. 
 17. Il s'ensuit que la valeur locative non-révisée, avant prise en compte des surfaces omises, du bien situé au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes (Yvelines) doit être fixée à la somme de 130 232 euros, dont 86 779 euros au titre de la partie " bureaux " et 43 452 euros pour la partie " atelier ".  
 En ce qui concerne la demande de compensation présentée en défense 
 18. L'administration fait valoir en défense que la surface pondérée, après prise en compte des surfaces de parking omises, dans la catégorie Pk2, s'établit à 3 829 m2 pour la partie " bureaux " (" BUR ") et 6 665 m2 pour la partie " atelier " (" ATE "). 
 19. Cette modification des surfaces à prendre en compte pour le calcul de la taxe foncière au titre des années en litige a été expressément admise par la société requérante. Toutefois, contrairement à ce que soutient l'administration, il ne résulte nullement de l'instruction qu'une telle révision des surfaces implique la faculté de compenser, sur le fondement des articles L. 203 et L. 205 du livre des procédures fiscales, la totalité des sommes dont la société sollicite la restitution au titre des années en litige. 
 20.Il résulte de tout ce qui précède que le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auquel doit être assujettie la société requérante au titres des années 2019 et 2020 pour son bien situé 5-7, rue Albert Einstein à Trappes doit être calculé en retenant une valeur locative non révisée fixée à 130 232 euros dont 86 779 euros pour la partie " bureaux " et 43 452 euros pour la partie " atelier " et une surface pondérée de 3 829 m² pour la partie " bureaux " et 6 665 m² pour la partie " atelier ". La société requérante est dès lors fondée à demander la réduction  des  cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie  au titre des années 2019 et 2020 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire au 5-7 rue Albert Einstein à Trappes(Yvelines) à hauteur de la différence entre le montant auquel elle a été initialement assujettie et le montant déterminé selon les modalités qui précèdent . 
 En ce qui concerne les frais d'instance 
 20. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 350 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative non-révisée du bien à évaluer sis au 5-7, rue Albert Einstein à Trappes est fixée, au titre des années 2019 et 2020, à la somme de 130 232 (cent-trente mille deux-cent-trente-deux) euros, dont 86 779 (quatre-vingt-six mille sept-cent-soixante-dix-neuf) euros au titre de la partie " bureau " et 43 452 (quarante-trois mille quatre-cent-cinquante-deux) euros pour la partie atelier 
 Article 2 : La surface pondérée du bien situé 5-7, rue Albert Einstein s'établit pour les années 2019 et 2020 à 3 829 m2 pour la partie bureau (" BUR ") et 6 665 m2 pour la partie atelier (" ATE "). 
 Article 3 : Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société FCA a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour le bien situé 5-7, rue Albert Einstein sont réduites à concurrence de la différence entre le montant des cotisations auquel elle a été assujettie au titre de ces deux années et le montant de ces cotisations déterminé selon les modalités fixées à l'article 1er et à l'article 2taxe . 
 Article 4 : L'Etat versera à la société FCA France la somme de 350 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société FCA France et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. 
 Délibéré après l'audience du 5 septembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Féral, président, 
 Mme Bartnicki, première conseillère,  
 M. Thivolle, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 G. Thivolle 
 Le président, 
 Signé 
 R. FéralLe greffier, 
 Signé 
 C. Gueldry  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.