TA33 · 2ème Chambre — 17 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 16 janvier 2023, 15 juin 2023 et 20 décembre 2024, M. et Mme D... et F... A..., représentés par Me Lavaud, demandent au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 18 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a accordé à M. C... un permis de construire une maison d’habitation ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- ils ont justifié de leur occupation régulière de leur bien au sens de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;  
- ils sont voisins immédiats du projet qui va engendrer pour eux une perte d’ensoleillement, un effet d’enfermement et une moins-value de leur bien ; 
- le dossier de demande est insuffisant concernant l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes ;  
- le dossier de demande n’indique pas qu’un arbre est présent sur le terrain d’assiette ; 
- la demande de permis de construire n’a pas été signée et ne comporte aucune mention de l’attestation prévue par l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ; 
- le pétitionnaire a tenté de se soustraire à l’avis de l’architecte des bâtiments de France en indiquant, à tort, que le projet ne se situe pas aux abords d’un monument historique ; 
- la hauteur du projet de construction méconnaît les dispositions de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP 69 du plan local d’urbanisme ; 
- la pente de la toiture sur rue ne respecte pas les dispositions de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP 69 du plan local d’urbanisme ; 
- la solution retenue par le projet pour la gestion des eaux pluviales méconnaît les dispositions de l’article 3.3.2.1 du règlement de la zone UP 69 du plan local d’urbanisme ; 
- le projet en litige n’a pas été soumis pour avis à l’architecte des bâtiments de France ; 
- l’aspect extérieur et la hauteur du projet ne respectent pas les exigences de l’article 2.4.1.1 du règlement de la zone UP 69 du plan local d’urbanisme. 
 
 
Par des mémoires, enregistrés les 14 avril 2023, 4 août 2023 et 20 février 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. E... C..., représenté par Me Ballade, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ; 
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 
 
 Par un mémoire, enregistré le 6 juin 2024, la commune de Bordeaux, représentée par Me Tanon Lopes, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que : 
- les requérants n’ont pas produit les justificatifs exigés par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ; 
- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ; 
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.  
 
Les parties ont été informées que le tribunal est susceptible, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué compte tenu de la méconnaissance de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme, la hauteur de façade du projet (7,39m) étant supérieure à la hauteur moyenne des constructions implantées sur la section de rue concernée, constituée en l’espèce par les deux côtés de la rue Vantrasson entre les rues Lagrange et de Blanquefort (7,37m). 
 
Des observations, enregistrées le 27 novembre 2025, ont été produites pour M. C.... 
 
Des observations, enregistrées les 1er et 2 décembre 2025, ont été produites pour M. et Mme A.... 
 
Des observations, enregistrées le 2 décembre 2025, ont été produites pour la commune de Bordeaux. 
 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
 
 
Vu : 
- le code du patrimoine ; 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller, 
- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public, 
- et les observations de Me Lavaud, représentant M. et Mme A..., et G..., représentant la commune de Bordeaux. 
 
Une note en délibéré, enregistrée le 8 décembre 2025, a été produite pour la commune de Bordeaux. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
  1. Par un arrêté du 18 novembre 2022, le maire de la commune de Bordeaux a accordé à M. C... un permis de construire une maison individuelle sur un terrain situé rue Vantrasson. M. et Mme A... demandent l’annulation de cet arrêté.  
 
 
  Sur les fins de non-recevoir opposée en défense :  
 
 
  2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant (…) ». 
 
 
  3. Les requérants ont produit un avis de taxe foncière pour 2022 mentionnant comme propriétaire de l’immeuble situé 11 rue de Laseppe Mme H... B..., laquelle est désormais mariée avec M. A.... Ils justifient ainsi, par les pièces produites, du respect des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme. 
 
 
  4. En second lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (…) ». 
 
 
  5. M. et Mme A... sont propriétaires d’une maison d’habitation située rue de Laseppe dont le jardin s’étend jusqu’à la rue Vantrasson sur laquelle ils disposent d’une sortie, au droit du terrain d’assiette du projet en litige. Ils sont ainsi voisins immédiats du projet. Ils font état d’une modification de leur cadre de vie qui résultera d’une perte d’ensoleillement. Alors que le projet consiste en la construction d’une maison en R+1 sur un terrain initialement nu, compte tenu des caractéristiques du projet et de la configuration des lieux, le projet est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leur bien, et notamment de leur jardin. Dans ces conditions, ils justifient d’un intérêt à agir contre l’arrêté attaqué au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.  
 
  Sur les conclusions aux fins d’annulation : 
 
  6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». 
 
  7. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande a été signé par le pétitionnaire, propriétaire du terrain d’assiette du projet. La circonstance que les requérants n’ont eu accès qu’à une version dématérialisée du dossier est à cet égard sans incidence. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être écarté. 
 
  8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire (…) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord (…) ». Aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. / La protection au titre des abords a le caractère de servitude d'utilité publique affectant l'utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. / II. – La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci (…) ». Aux termes de l’article L. 621-31 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable (…) ». 
 
  9. Si le dossier de demande mentionne par erreur que le projet n’est pas situé dans le périmètre de 500 mètres d’un monument historique, cette erreur a été sans incidence sur l’appréciation de l’autorité administrative, qui a consulté l’architecte des bâtiments de France, lequel a émis un avis le 6 octobre 2022 selon lequel l’immeuble objet de la demande n’est pas en co-visibilité avec un monument historique. La circonstance que l’avis produit à l’instance est affecté d’un problème d’édition est à cet égard sans incidence. 
 
  10. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) ». 
 
  11. D’une part, il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies jointes au dossier de demande ainsi que des captures d’écran produites dans le mémoire en défense de la commune, que le terrain d’assiette du projet en litige ne comportait, à la date de la demande, aucun arbre, ainsi que cela est indiqué dans le formulaire Cerfa et dans la notice. La circonstance qu’il y aurait eu par le passé un arbre, ou du moins des rejets, sur ce terrain est sans incidence sur la régularité du dossier de demande. 
 
  12. D’autre part, si les constructions voisines n’apparaissent pas sur le « croquis de principe » du dossier de demande, elles apparaissent sur la planche intitulée « insertion du projet dans son environnement » ainsi que sur la planche de photographies de l’environnement proche et lointain et sur les photographies aériennes également jointes au dossier. Le gabarit des constructions voisines est également représenté sur la planche des façades mitoyennes et sur la planche de perspectives axonométriques. 
 
  13. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande doit être écarté dans ses différentes branches. 
 
  14. En quatrième lieu, selon l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme, dans la bande d’implantation A, « la hauteur HF est égale à la hauteur moyenne des constructions implantées sur la section de rue concernée (…) / Dans tous les cas, la hauteur HF devra favoriser l’intégration de la construction dans la séquence de voie (…) ».  
 
  15. Il ressort de l’avenant au rapport de présentation relatif à la 9e modification du plan, librement consultable sur le site internet de Bordeaux métropole, que les auteurs du plan ont entendu modifier la règle de hauteur dans la zone UP69 en remplaçant la référence à « l’îlot » par celle de « section de rue », dans le but d’ « ajuster les hauteurs maximales à la séquence urbaine », au motif que « la référence à la hauteur moyenne de la totalité de l’ilot ne permet pas d'encadrer suffisamment la hauteur d'un projet, dans la mesure où des constructions de hauteurs très différentes peuvent être implantées à l'opposé de l'îlot. Par contre, la hauteur moyenne des constructions à proximité immédiate a plus d'impact sur la hauteur que peut atteindre une construction. Ainsi, dans le règlement de zone UP69, la référence à la hauteur moyenne en façade de l'îlot est supprimée pour être remplacée par la hauteur moyenne des constructions implantées sur la section de rue concernée. De même, il est rappelé que la hauteur Hf devra favoriser l'intégration de la construction dans la séquence urbaine ». Si la notion de « section de rue » n’est pas définie par le glossaire, celle d’« îlot » y est définie comme « partie du territoire, bâtie ou non, délimitée par des voies publiques ou privées » et celle de « séquence » comme « ensemble composé de plusieurs constructions, situées en façade d’un ou plusieurs îlots contigus ou en vis-à-vis sur une même voie, présentant une unité architecturale et/ou urbaine ». 
 
  16. Il ressort de ce qui précède que, pour calculer la hauteur de façade telle que définie par l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69, il y a lieu de tenir compte de la hauteur moyenne des constructions des deux côtés de la partie de voie desservant le projet en litige constituant une section de rue. Et, il ressort de sa rédaction même que l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 énonce une règle impérative et non une simple recommandation. 
 
  17. En l’espèce, la section de rue concernée au sens de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 doit être regardée comme constituée par les constructions des deux côtés de la partie de la rue Vantrasson délimitée par les rues Lagrange et de Blanquefort. 
  18. Il ressort du plan annexé par le pétitionnaire à sa demande, intitulé « relevé des hauteurs des constructions environnantes », que la hauteur moyenne des    constructions de la section de voie ainsi définie est de 7,37 mètres ((7,98+7,09+6+4,2+6,15+6,31+7,40+7,54+8,46+6,7+9,55+9,76+8,72) / 13). Or, il ressort de ce même dossier de demande que la hauteur du projet est de 7,39 mètres. Alors que l’acte en litige est une autorisation et non un refus, le pétitionnaire ne peut utilement soutenir dans la présente instance que son projet est conforme à l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 en l’assortissant d’adaptations mineures au sens de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme.  
 
  19. En revanche, il ressort des pièces du dossier que la rue Vantrasson est composée de constructions d’époques différentes, de hauteurs différentes, majoritairement à l’alignement mais également en retrait pour quelques-unes, présentant des façades de compositions différentes, dont les faitages sont majoritairement parallèles à la voie à l’exception d’une, à proximité immédiate du projet, dont le faitage est perpendiculaire à la voie. Dès lors, les constructions de la rue Vantrasson ne présente pas d’unité architecturale ou urbaine et ne sauraient donc être qualifiées de « séquence » au sens du plan local d’urbanisme. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur du projet nuirait à l’intégration de celui-ci dans son secteur d’implantation. 
 
  20. Dans ces conditions, en autorisant une construction de 7,39 mètres de hauteur de façade, l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69. 
 
  21. En cinquième lieu, selon le même article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme, le gabarit des constructions dans la bande d’implantation A est défini par la hauteur de façade HF et une pente de 35 %, sur la profondeur de la bande. 
 
  22. Il ressort des plans du dossier de demande que le projet prévoit une pente de toiture de 35 %. Par leur calcul, qu’ils n’expliquent d’ailleurs pas, les requérants n’établissent pas que le projet en litige n’entrerait pas dans le gabarit tel que défini au point précédent. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent ne peut qu’être écarté. 
 
  23. En sixième lieu, aux termes de l’article 3.3.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme : « Tout terrain doit être aménagé avec des dispositif permettant l’évacuation qualitative et quantitative des eaux pluviales. Ils doivent être adaptés à la topographie, à la nature du sous-sol et aux caractéristiques des constructions. / Sous réserve des autorisations règlementaires éventuellement nécessaires, les eaux pluviales doivent préférentiellement rejoindre directement le milieu naturel (par infiltration dans le sol ou rejet direct dans les eaux superficielles). / A défaut, les eaux pluviales peuvent être rejetées gravitairement, suivant le cas, et par ordre de préférence, au caniveau, au fossé, dans un collecteur d’eaux pluviales ou un collecteur unitaire si la voie en est pourvue. / (…) Pour les constructions nouvelles et les extensions, dès lors que la surface imperméabilisée projetée est supérieure à 100 m², le projet présentera obligatoirement la solution retenue pour la gestion des eaux pluviales. Dans le cas d’un rejet final au caniveau, au fossé, dans un collecteur d’eaux pluviales ou un collecteur unitaire si la voie en est pourvue, le débit rejeté est plafonné à 3l/s/ha (…) ». 
 
  24. Le dossier de demande du projet en litige comprend une notice relative à la gestion des eaux pluviales, fondée sur la carte de synthèse de l’aptitude des sols à l’infiltration, qui classe le terrain d’assiette en zone d’infiltration fortement contrainte, à proscrire, et sur une étude des sols de la parcelle, qui a mis en lumière « un risque de présence de lentilles argileuses au sein de formations sableuses, avec la présence d’une nappe à faible profondeur », ce qui a conduit à en conclure que l’infiltration des eaux pluviales sur la parcelle n’était pas possible. Le projet prévoit donc un réservoir, dont la contenance a été calculée grâce à la note de de calcul de Bordeaux métropole. Dans ces conditions, et alors que les requérants se bornent à alléguer que le dispositif prévu est insuffisant, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.3.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté. 
 
  25. En septième lieu, aux termes de l’article 2.4.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme : « L’implantation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinantes, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) / Toute construction nouvelle (…) doit par continuité ou contraste architectural, contribuer à conserver et mettre en valeur les séquences ou les perspectives urbaines. / La volumétrie et la modénature des nouvelles construction doivent établir la continuité des éléments ou ménager d’éventuelles transitions. / A l’exception des constructions d’angle, la composition des façades sur les voies et emprises publiques doit tenir compte du rythme des construction environnantes (…) / Les rez-de-chaussée des constructions doivent former un front bâti contribuant à la composition d’un espace public de qualité (…) ». 
 
  26. Ainsi qu’il a été dit au point 19, les constructions existantes de la rue Vantrasson ne présentent pas d’unité architecturale ou urbaine, ni d’unité de hauteur. Le projet en litige, en R+1+combles, prévoit une écriture architecturale classique sur rue, avec peu d’ouvertures, avec un traitement architectural qui respecte les teintes et les matériaux des bâtiments alentour avec un parement pierre en rez-de-chaussée, une peinture ton pierre sur enduits ciment pour les étages et les héberges, et un bardage bois, ainsi qu’une couverture en tuiles à double pentes. Dans ces conditions, par ses volumes, sa composition architecturale et les matériaux qui seront employés le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article 2.4.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme. 
 
  27. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué. 
 
  Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :  
 
  28. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations (…) ». 
 
  29. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seul le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.2.1 du règlement de la zone UP69 du plan local d’urbanisme est de nature à fonder l’annulation du permis de construire en litige. Il résulte de l’instruction que ce vice est susceptible d’être régularisé par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à M. C... et au maire de Bordeaux un délai de 4 mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et Mme A... jusqu’à l’expiration du délai de 4 mois à compter de la notification de la présente décision, imparti à M. C... et au maire de Bordeaux pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.  
 
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme D... et F... A..., à la commune de Bordeaux et à M. E... C....  
 
 
 
Délibéré après l'audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Cécile Cabanne, présidente, 
M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,  
Mme Aurélie Lahitte, première conseillère,  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
 
R. ROUSSEL CERA 
 
La présidente, 
 
C. CABANNE 
 
        La greffière 
 
 
 
 
 
H. MALO 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme,  
La greffière,