TA86 · 1ère chambre — 26 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juillet 2023 et 27 juillet 2025, la société par actions simplifiée JMT & co invest, représentée par la SELARL Ramure avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 
1°) 
de prononcer la décharge, en droits et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2019, à hauteur d’un montant total de 58 056 euros ; 
 
2°) 
de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 500 euros, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la plus-value qu’elle a réalisée à l’occasion de la cession de l’intégralité des actions constituant le capital social de la société Les clos de l’île de Ré doit être regardée comme une plus-value à long terme afférente à des titres de participation, imposée au taux de 0 % en application des dispositions du a quinquies du I de l’article 219 du code général des impôts, et elle ne saurait être régie par le régime applicable à la cession des titres de sociétés à prépondérance immobilière, prévu au a sexies-0 bis du même I ; 
- l’administration fiscale ne saurait se prévaloir des énonciations du paragraphe 90 de la documentation administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30, qui excluent du champ des immeubles considérés comme étant affectés à l’exploitation d’une société ceux qu’elle donne en location meublée dans la mesure où, d’une part, elles ajoutent à la loi et, d’autre part, elles résultent d’une rédaction antérieure à celle applicable à l’imposition en litige ; 
- l’immeuble exploité par la société Les clos de l’île de Ré, donné en location meublée, constitue pour celle-ci un moyen permanent d’exploitation, exclu des biens pris en considération pour la détermination de la prépondérance immobilière, dès lors qu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise, dont il constitue le support matériel, conformément aux énonciations du paragraphe 100 de la documentation administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30 ; 
- l’administration fiscale ne saurait se prévaloir des énonciations du paragraphe 100 de la documentation administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30, qui restreint le champ des activités commerciales exclues du champ de la prépondérance immobilière à celles imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux au titre de l’article 34 du code général des impôts, en tant qu’elles ajoutent à la loi ; 
- l’activité de location de locaux d’habitation meublés exercée par la société Les clos de l’île de Ré constitue une activité commerciale par nature au sens des dispositions du 5° du I de l’article 35 du code général des impôts ainsi que des énonciations du paragraphe 360 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-80-10-10-10 et du paragraphe 40 de celle référencée BOI-BIC-CHAMP-40-10 ; 
- cette activité doit également être regardée comme revêtant un caractère commercial compte tenu des importants moyens humains, matériels et financiers mis en œuvre afin d’assurer la gestion et l’entretien de l’immeuble donné en location meublée, qui justifient qu’il s’agit d’une activité para-hôtelière exercée à titre professionnel ; 
- l’administration fiscale ne saurait se prévaloir de la circonstance qu’elle a bénéficié, au titre de la soumission de la cession des actions de la société Les clos de l’île de Ré au droit d’enregistrement, du taux applicable aux sociétés à prépondérance immobilière prévu au 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, qui obéit à un régime distinct. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 décembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de la Vienne conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Waton ; 
- et les conclusions de M. Pipart, rapporteur public. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
La société JMT & co invest exerce depuis le 3 juin 2013 une activité de prise de participations dans toute société, activité de holding animatrice, d’administration et de prestations de services à toute société, ainsi que d’acquisition et de location de biens immobiliers, et toutes autres opérations à caractère commercial. Par un acte de cession du 8 janvier 2019, elle a cédé l’intégralité des actions qu’elle détenait dans le capital social de la société Les clos de l’île de Ré. A la suite d’une vérification de comptabilité réalisée au titre de la période du 1er janvier 2019 au 31 août 2020, le service a, par une proposition de rectification du 17 mai 2022, notifié à l’entreprise des rehaussements en conséquence de la remise en cause de l’application à la somme de 227 949 euros, correspondant à la plus-value réalisée à l’occasion de cette cession, du régime des plus-values nette à long terme, imposées au taux de 0 % sur le fondement des dispositions du a quinquies du I de l’article 219 du code général des impôts. En réponse aux observations qui lui ont été adressées par la société JMT & co invest assorties d’un recours hiérarchique, le 20 juin 2022, l’administration fiscale a maintenu l’ensemble de ses rectifications, par une lettre du 28 juillet 2022. Le 7 septembre 2022, s’est tenue une réunion entre l’entreprise et le supérieur hiérarchique du vérificateur, qui a confirmé la position du service. Les cotisations supplémentaires d’impôt correspondantes ont été mises en recouvrement le 15 décembre 2022, à hauteur d’un montant total de 58 056 euros. Par une décision du 12 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Charente-Maritime a rejeté la réclamation préalable formée par l’entreprise à l’encontre de cette imposition, le 18 janvier 2023. La société JMT & co invest demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a ainsi été assujettie au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2019. 
 
Sur le bien-fondé de l’imposition : 
 
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale : 
 
Aux termes de l’article 38 du code général des impôts : « 1. (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés. L’actif net s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. / (…) ». L’article 39 duodecies du même code dispose : « 1. Par dérogation aux dispositions de l’article 38, les plus-values provenant de la cession d’éléments de l’actif immobilisé sont soumises à des régimes distincts suivant qu’elles sont réalisées à court ou à long terme. / 2. Le régime des plus-values à court terme est applicable : / a. Aux plus-values provenant de la cession d’éléments acquis ou créés depuis moins de deux ans. (...) / (…) / 3. Le régime des plus-values à long terme est applicable aux plus-values autres que celles définies au 2. / (…) ». Conformément aux dispositions du I de l’article 219 de ce code, dans sa rédaction applicable à l’imposition en litige : « (…) / a. Le montant net des plus-values à long terme fait l’objet d’une imposition séparée au taux de 15 %. / (…) / a quinquies. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2006, le montant net des plus-values à long terme afférentes à des titres de participation fait l’objet d’une imposition séparée au taux de 8 %. Ce taux est fixé à 0 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007. / Une quote-part de frais et charges égale à 12 % du montant brut des plus-values de cession est prise en compte pour la détermination du résultat imposable. / Les titres de participation mentionnés au premier alinéa sont (…) les titres ouvrant droit au régime des sociétés mères à condition de détenir au moins 5 % des droits de vote de la société émettrice, si ces actions ou titres sont inscrits en comptabilité au compte titres de participation ou à une subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable, à l’exception des titres des sociétés à prépondérance immobilière (…). / (…) / a sexies-0 bis) Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s’appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées réalisées à compter du 26 septembre 2007. Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres (…) constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles (…). Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles (…) mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens (…) sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation (…) commerciale (…). / (…) ». 
 
Pour l’application de ces dispositions, les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux. 
 
Il s’ensuit que la société JMT & co invest ne saurait soutenir que les énonciations du paragraphe 90 de la documentation administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30, qui excluent du champ des immeubles considérés comme étant affectés à l’exploitation d’une société ceux qu’elle donne en location meublée, sont illégales. En outre, contrairement à ses allégations, l’administration fiscale a cité les dispositions en cause dans leur dernière version en vigueur, applicable à l’imposition en litige, à savoir celle publiée le 31 décembre 2013. 
 
Il résulte de l’instruction que le capital social de la société JMT & co invest, valorisé à 394 000 euros, a été constitué à sa création, le 3 juin 2013, par l’apport en nature de l’intégralité des actions de la société unipersonnelle non cotée Les clos de l’île de Ré. Cette dernière entreprise, créée le 27 avril 2007 et dirigée par le même président, exploite, sous le nom commercial « A... des pins », un immeuble situé dans la commune de Rivedoux-Plage subdivisé en onze appartements donnés en location saisonnière meublée. Par un acte de cession du 8 janvier 2019, la société requérante a cédé la totalité de ces titres de participation, inscrits à son actif immobilisé depuis plus de cinq ans, au prix de 657 085 euros, avec effet rétroactif au 1er janvier de cette même année. Dans sa déclaration d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2019, elle a qualifié la plus-value ainsi réalisée de plus-value nette à long terme, au sens des dispositions du 3 de l’article 39 duodecies du code général des impôts, faisant application du taux de 0% à la somme de 227 949 euros, en application des dispositions du a quinquies du I de l’article 219 du même code. 
 
En premier lieu, la société JMT & co invest soutient que les biens immobiliers donnés en location par la société Les clos de l’île de Ré ne constituent que le support d’une activité de louage de services de nature para-hôtelière reposant sur la réalisation de diverses prestations directement mises en œuvre par son président, à savoir la réception de la clientèle, des services de conciergerie notamment liés à la location de vélos, à la prise des réservations ou encore à la délivrance d’informations touristiques, la fourniture de linge de maison, le ménage en fin de séjour ou encore l’entretien quotidien des espaces communs extérieurs, tels que la piscine et le jardin. A cet égard, il ressort de l’acte de cession du 8 janvier 2019 que l’opération a porté sur l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce exploité par la société Les clos de l’île de Ré, qui comprend notamment, outre l’ensemble immobilier, le nom commercial « A... des pins », la clientèle et le fichier y afférent, le site internet dédié ainsi que les biens mobiliers, les contrats et les autorisations administratives nécessaires à son exploitation. Tous ces composants sont intrinsèquement liés à la location saisonnière de locaux d’habitation meublés et ne portent aucunement sur les prestations de services complémentaires évoquées par la société requérante. En tout état de cause, si celle-ci fournit une liste des frais engagés entre le 30 juin 2008 et le 31 décembre 2017, en vue de l’aménagement et de l’équipement des appartements concernés, elle ne produit aucun document comptable détaillant les charges et produits liés aux autres activités dont elle se prévaut, ni aucun contrat ou facture de nature à établir que l’ensemble immobilier ne constituerait que le simple support matériel d’une activité économique fondée sur des prestations excédant la simple jouissance des biens loués. Dans ces conditions, l’ensemble immobilier exploité sous le nom « A... des pins », qui constitue l’objet même de l’exploitation de ce fonds de commerce, doit être pris en considération pour l’appréciation de la prépondérance immobilière de la société dont les titres de participation ont été cédés par la société requérante, conformément aux dispositions de la dernière phrase du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts. 
 
En second lieu, il ressort du bilan de la société Les clos de l’île de Ré établi au 31 décembre 2018 qu’à la date de la cession des titres de participation mentionnée au point 5, son actif net était évalué à la somme de 518 554 euros, comprenant notamment 240 000 euros de terrains et 238 266 euros de constructions, correspondant à l’ensemble immobilier évoqué au point précédent, lequel représente ainsi plus de 92 % de la valeur réelle de l’entreprise. Dès lors, la société Les clos de l’île de Ré doit être regardée comme une société à prépondérance immobilière au sens des dispositions de la deuxième phrase du premier alinéa du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que la société JMT & co invest ne saurait soutenir que la plus-value nette à long terme qu’elle a réalisée à l’occasion de la cession des titres de participation qu’elle détenait dans le capital de la société Les clos de l’île de Ré devait être imposée sur le fondement des dispositions du a quinquies du I de l’article 219 du code général des impôts. 
 
En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale : 
 
Aux termes de la première phrase du dernier alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente ». 
 
Il résulte de ce qui a été dit au point 6 que l’ensemble immobilier exploité sous le nom « A... des pins », qui constitue l’objet même de l’exploitation de ce fonds de commerce, doit être pris en considération pour la détermination de la prépondérance immobilière de la société Les clos de l’île de Ré. La société requérante ne saurait donc se prévaloir, sur le fondement des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe 100 de la documentation administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30, relatives à la détermination des biens affectés à l’exploitation d’une entreprise, en tant qu’elles ne comportent aucune interprétation formelle de la loi fiscale qui soit différente de celle dont le présent jugement fait application. Pour les mêmes motifs, elle ne saurait davantage invoquer le bénéfice des énonciations du paragraphe 360 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-80-10-10-10 et du paragraphe 40 de celle référencée BOI-BIC-CHAMP-40-10, dès lors qu’il n’est pas contesté que l’activité de location de locaux d’habitation meublés exercée par la société Les clos de l’île de Ré constitue une activité commerciale. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions tendant à la décharge, en droits, majorations et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la société JMT & co invest a été assujettie au titre de l’exercice clos aux 31 décembre 2019 doivent être rejetées. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il en soit fait application à l’encontre de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. 
 
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : La requête de la société JMT & co invest est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée JMT & co invest et à la directrice départementale des finances publiques de la Vienne. 
 
Délibéré après l’audience du 3 février 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Dufour, président, 
M. Raveneau, conseiller, 
M. Waton, conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 février 2026. 
 
 
Le rapporteur, 
 
signé 
 
K. WATON 
 
 
 
 
 
Le président, 
 
signé 
 
J. DUFOUR 
 
 
 
 
 
L’assesseure la plus ancienne, 
 
 
 
M. B... 
 
 
Le président-rapporteur, 
 
 
 
A. MARCHAND 
 
 
 
 
 
 
L’assesseure la plus ancienne, 
 
 
 
M. B... 
 
La greffière, 
 
signé 
 
D. BRUNET 
 
 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
 
 
Pour expédition conforme, 
Pour le greffier en chef, 
La greffière 
 
signé 
 
 
D. BRUNET