TA06 · Magistrat M. RINGEVAL — 4 juillet 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 10 janvier 2024, le tribunal administratif de Nice, saisi par la société Fructirégions Europe représentée par la SAS Eif, de conclusions tendant à la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020, à raison de locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire sur la commune de Biot (06410) sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A et à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, a, avant dire droit sur les conclusions de la requête, ordonné un supplément d'instruction aux fins de permettre au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, de communiquer, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement les éléments ayant servi à déterminer la valeur locative des locaux à usage de bureaux sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 9 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes rejette les deux termes de comparaison proposés par la société Fructirégions Europe, propose à titre subsidiaire comme terme de comparaison le local-type n° 8 du procès-verbal ME de la commune de Clichy (92) et fait valoir, à titre infiniment subsidiaire, que dans l'optique où le juge de l'impôt ne retiendrait pas ce nouveau terme de comparaison, il y aurait lieu de procéder à l'évaluation de la valeur locative des locaux en cause par voie d'appréciation directe. 
 Par une ordonnance du 18 avril 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 3 juin 2024 à 12h00. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Ringeval, premier conseiller,  
 - les conclusions de M. Beyls, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCPI Fructirégions Europe a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 à 2020 à raison de locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire sur la commune de Biot. Elle demande la décharge partielle de ces impositions. Par un jugement avant-dire droit en date du 10 janvier 2024, le magistrat désigné par la présidente du tribunal administratif de Nice a ordonné un supplément d'instruction. 
 Sur les impositions relatives aux années 2017 et 2018 : 
 2. Aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : /a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement () ". Aux termes de l'article R*. 211-1 du livre des procédures fiscales : " La direction générale des finances publiques ou la direction générale des douanes et droits indirects selon le cas, peut prononcer d'office le dégrèvement ou la restitution d'impositions qui n'étaient pas dues, jusqu'au 31 décembre de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle le délai de réclamation a pris fin, ou, en cas d'instance devant les tribunaux, celle au cours de laquelle la décision intervenue a été notifiée () ". 
 3. Il résulte de l'instruction que la réclamation du 14 décembre 2020 de la SCPI Fructirégions Europe était tardive au regard des dispositions de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales en ce qu'elle visait les cotisations de taxe foncière établies au titre des années 2017 et 2018. En outre, alors que la décision de l'administration refusant de faire usage du pouvoir que lui confèrent les dispositions de l'article R 211-1 du livre des procédures fiscales, laquelle revêt un caractère purement gracieux, est insusceptible de recours, les conclusions dirigées contre ces impositions ne peuvent qu'être rejetées comme irrecevables. Par suite, il y a lieu d'accueillir la fin de non-recevoir de l'administration fiscale tirée de ce que les conclusions relatives aux années 2017 et 2018 sont tardives. 
 Sur le bien-fondé des impositions relatives aux années 2019 et 2020 : 
 En ce qui concerne la méthode par comparaison : 
 4. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". 
 5. En vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction résultant de la loi du 31 décembre 2003 et en vigueur au 31 décembre 2016, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".   
 6. Aux termes par ailleurs de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, créé par la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. ()/  III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. " 
 7. Enfin, aux termes de l'article 1517 du même code, dans sa rédaction applicable entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2021 : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ". 
 8. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. 
 9. Il résulte de l'instruction que la société Fructirégions Europe est propriétaire des parcelles AD 219, 222, 301, 304, 305, 306, 308 et 309 situées 400 avenue Roumanille à Biot. Sur ces parcelles, ont été construits quatre bâtiments à usage de bureaux, identifiés sous deux invariants 018 1101340 et 018 1101348. Ces bâtiments qui font partie d'un ensemble de centre d'affaires de bureaux Green Side, s'insèrent dans la zone économique de Sophia-Antipolis. S'agissant de l'invariant 018 1101340, la surface du local à usage de bureau est de 576 m² à laquelle s'ajoute une surface de parking de 300 m², soit une surface totale de 876 m² pondérée à 606 m². La valeur locative non révisée du local en litige a été fixée au tarif de 16, 63 euros le m². S'agissant de l'invariant 018 1101348, la surface du local à usage de bureau est de 960 m² à laquelle s'ajoute une surface de parking de 540 m², soit une surface totale de  
 1 500 m² pondérée à 1 014 m². La valeur locative non révisée du local en litige a été fixée au tarif de 27, 83 euros le m².  
 10. La société Fructirégions Europe propose d'abord de retenir comme terme de comparaison, le local n°47 du procès-verbal C de la commune de Biot au tarif de 12,35 euros le m² au motif qu'il s'agit d'un immeuble de bureau comparable au local litigieux. Toutefois, l'administration fiscale fait valoir sans être contredite que ce local a été construit postérieurement à la date du 1er janvier 1970 et qu'il n'a pas été comparé à un autre local-type loué au 1er janvier 1970. Si la requérante propose, ensuite, le local type n°123 du procès-verbal C de la commune d'Antibes, cet immeuble de bureau est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation construit dans les années 90 situé 41, rue Reibaud au centre de la ville d'Antibes dans un quartier résidentiel composé de maisons et d'immeuble qui n'est pas comparable aux locaux en litige situés, comme indiqué au point 9, dans un grand ensemble de locaux commerciaux de la technopole de Sophia Antipolis. Par suite, ce local type ne peut être retenu. 
 11. L'administration fiscale propose la substitution du local-type n°8 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune de Clichy (92) au local-type n°53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot initialement retenu, ce dernier lui-même comparé au local-type n° 61 de Noisy-le-Grand (93). Le local-type n°8 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune de Clichy est constitué de bureaux commerciaux situé 24 avenue Villeneuve, dont la surface est de 10 477 m² pour une valeur locative au m² de 38,11 euros qui est supérieure à celle de 27,45 euros. Ce local a été comparé au local type n° 2 du procès-verbal de Bois Colombes (92) qui a été lui-même comparé au local type n°55 d'Asnières sur Seine (92). Toutefois, si l'administration peut avoir recours à un terme de comparaison situé dans une autre commune qui peut ne pas être contigüe à celle dans laquelle le bien immobilier est situé, la commune de Clichy (92) ne peut être comparée à la zone économique de Sophia Antipolis au sens du b du 2° de l'article 1498 du CGI et il ne résulte pas de l'instruction que la commune de Biot puisse être comparée à la commune de Clichy (92) en tant que présentant du point de vue économique, une situation analogue. Par suite, il convient d'évaluer les immeubles de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 En ce qui concerne la méthode par appréciation directe : 
 12. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 13. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 14. Dans le dernier état de ses écritures, l'administration fiscale propose une évaluation selon la méthode de l'appréciation directe fondée sur la valeur vénale d'un bien à usage de bureaux et parking sis à moins de trois kilomètres du local litigieux, au 1, route des Lucioles à Biot achevé en février 1988 et vendu le 21 décembre 1989 pour un prix de 31 073 200 F. Pour déterminer la variation de la valeur vénale entre la date de la transaction intervenue en 1989 et le 1er janvier 1970, l'administration a retenu l'indice Insee du coût de la construction. S'agissant du taux de rendement, il a été fixé à 7,5 % pour tenir compte de la pression foncière. Il en ressort une valeur locative supérieure à celles retenues pour asseoir les quatre bâtiments à usage de bureaux en litige, identifiés sous deux invariants 018 1101340 et 018 1101348. La société requérante, qui ne conteste ni le choix de l'immeuble de référence, ni les paramètres mis en œuvre, qui sont conformes aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction des impositions en cause. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société Fructirégions Europe doit être rejetée en toutes ses conclusions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Fructirégions Europe est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Fructirégions Europe et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.  
 Le magistrat délégué, 
 signé   
 B. RingevalLe greffier, 
 signé  
 O. Mouloud  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière 
 N°2102957