TA34 · 6ème Chambre — 15 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête, enregistrée le 20 juin 2022, sous le n° 2203236, et des mémoires, enregistrés les 18 juillet 2022, 17 janvier 2023 et 12 mars 2024, l'Association nationale de Défense des Propriétaires d'Immeubles (ANDPI de Montpellier) de Montpellier, représentée par Me Philippe Calafell, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté préfectoral du 23 mai 2022 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Montpellier ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 500 à lui verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle a qualité pour agir contre l'arrêté attaqué eu égard à son objet statutaire ; 
 - l'agence départementale d'information sur le logement de l'Hérault (ADIL 34), dont la composition ne respecte pas le principe de parité en l'absence de représentation réelle des propriétaires bailleurs, n'est pas un organisme indépendant ; il n'est pas justifié d'une réunion de l'ensemble des quatre collèges pour la détermination des loyers de référence ni que les propriétaires bailleurs auraient été associés aux travaux de l'agence ; 
 - l'arrêté est insuffisamment motivé ;  
 - il n'a pas été pris sur proposition du secrétaire général de la préfecture ; 
 - l'arrêté porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle par rapport au but d'intérêt général poursuivi et entraîne une rupture du principe d'égalité entre propriétaires bailleurs alors qu'il n'est pas démontré que le marché locatif à Montpellier serait actuellement en zone tendue ; Montpellier Méditerranée Métropole a imposé à la commune de Montpellier la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers sans que son conseil municipal ait délibéré, la durée de l'expérimentation ne correspond pas à la durée des contrats de location et les montants des loyers de référence fixés par l'arrêté sont en contrariété avec les lois de défiscalisation en ce qu'ils sont inférieurs aux montants des loyers qu'elles autorisent ; 
 - il méconnaît le principe d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ; 
 - il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dans le découpage des secteurs géographiques, qui est imprécis, arbitraire, incohérent et erroné, et dans la définition des catégories de logements en l'absence de fixation de loyers de référence spécifiques pour les maisons individuelles ;  
 - la distinction entre locations nues et locations meublées n'a pas été prise en compte, de même que l'augmentation du coût d'acquisition des biens immobiliers après 2005 ;  
 - il est imprécis en ce qui concerne la méthode d'élaboration des loyers de référence et les taux minorés et majorés ont été fixés arbitrairement. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 décembre 2022 et le 23 février 2023, le préfet de l'Hérault conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête enregistrée le 19 juillet 2022 sous le n° 2203854 et un mémoire en réplique enregistré le 2 mai 2023, Mme D A, représentée par Me Philippe Calafell, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté préfectoral du 23 mai 2022 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Montpellier ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle invoque les mêmes moyens que ceux soulevés dans l'affaire n° 2203236. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 3 janvier 2023, le préfet de l'Hérault conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par Mme A ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - la Constitution, notamment son préambule ; 
 - la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et son premier protocole additionnel ;  
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code des relations entre le public et l'administration ; 
 - la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; 
 - le décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 ; 
 - le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 ; 
 - le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 ;   
 - l'arrêté ministériel du 15 décembre 2020 délivrant l'agrément d'observatoire local des loyers à l'agence départementale d'information sur le logement de l'Hérault ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Sabine Encontre, 
 - les conclusions de M. Louis-Noël Lafay, rapporteur public, 
 - les observations de Me Philippe Calafell, représentant l'ANDPI de Montpellier et Mme A, 
 - les observations de Mme C et M. B, représentant le préfet de l'Hérault. 
    
    
   Des notes en délibéré, enregistrées le 26 avril 2024, ont été présentées par le préfet de l'Hérault qui n'ont pas été communiquées. 
    
    
    
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un décret du 2 septembre 2021, le Premier ministre a, sur la demande en ce sens exprimée par une délibération du conseil communautaire de Montpellier Méditerranée Métropole du 15 septembre 2020, décidé que le dispositif expérimental d'encadrement des loyers prévu par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique serait mis en place sur le territoire de la commune de Montpellier. Par un arrêté du 23 mai 2022, le préfet de l'Hérault a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Montpellier à compter du 1er juillet 2022. Par les présentes requêtes, l'ANDPI de Montpellier et Mme A, propriétaire de biens immobiliers à Montpellier, demandent l'annulation de cet arrêté.  
 2. Les requêtes n°2203236 et 2203854, sont relatives à la contestation de la légalité d'un même arrêté et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 3. Aux termes du I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : " I. - A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. /Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ; 2° Un niveau de loyer médian élevé ; 3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ; 4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci./ Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. () II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers./ Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques./ Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.()/ Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence./ Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %./ III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. () B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.()/ IV. - L'arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers. / Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. () ".  
 4. En premier lieu, l'arrêté contesté présente le caractère d'un acte réglementaire et n'est dès lors pas soumis à l'obligation de motivation prévue par les dispositions des articles L. 211-2 et suivants du code des relations entre le public et l'administration. En outre, s'il est constant que ni les visas ni les motifs de l'arrêté attaqué ne font état des constatations de l'observatoire local des loyers, auxquelles l'autorité préfectorale doit se référer en vertu des dispositions précitées du II de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, cette seule circonstance n'affecte pas la légalité de l'arrêté en litige dès lors qu'il ressort des pièces des dossiers que le préfet de l'Hérault a déterminé les catégories de logements et les secteurs géographiques, ainsi que les loyers de référence en fonction de la structuration du marché locatif constatée en 2021 par l'ADIL 34 et que l'article 2 de l'arrêté renvoie au site internet des services de l'Etat dans le département de l'Hérault, à la rubrique " Logement/Encadrement des loyers ", pour la consultation de ses annexes. Par ailleurs, la circonstance que l'arrêté ne mentionne pas qu'il a été pris sur proposition du secrétaire général de la préfecture de l'Hérault reste sans incidence sur sa légalité. 
 5. En deuxième lieu, aux termes du III de l'article 2 du décret du 5 novembre 2014 modifié relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l'observation des loyers : " L'agrément est accordé à l'organisme pour un périmètre géographique donné constitué par une liste de communes dès lors que celui-ci justifie : " 1° Du respect des prescriptions méthodologiques définies par l'instance scientifique mentionnée à l'article 5. Ces prescriptions concernent les modalités de définition des objectifs de collecte des données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données ainsi que les modalités de diffusion des résultats par l'observatoire ; 2° De la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires au sein de ses organes dirigeants ainsi que de la présence de personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ou s'il existe au sein de l'observatoire une instance chargée de la validation du dispositif d'observations, assurant la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires et comprenant des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ; 3° D'un statut d'association ou de groupement d'intérêt public ; 4° De la représentation au sein des organes dirigeants de l'observatoire du préfet de département ou de son représentant ou, le cas échéant, du préfet de région ou de son représentant lorsque le périmètre géographique de l'observatoire s'étend sur plusieurs départements, le préfet de région pouvant choisir de se faire représenter par un préfet de département ; 5° De la représentation des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire au sein des organes dirigeants de l'observatoire. Lorsque le nombre des établissements précités situés dans le ressort de l'observatoire est supérieur au nombre de sièges attribués par les statuts de l'observatoire à cette catégorie de membres, le ou les représentants des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire sont désignés par les présidents de l'ensemble de ces établissements () ".  
 6. Par un arrêté ministériel du 15 décembre 2020, l'ADIL 34 a été agréée en tant qu'observatoire local des loyers pour le périmètre géographique de 50 communes du département de l'Hérault, dont la commune de Montpellier. Il ressort des pièces des dossiers que l'ADIL 34 a modifié ses statuts en 2019 pour intégrer, dans la composition de ses organes dirigeants, un quatrième collège composé de personnes qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique, dont l'administrateur de la FNAIM, et que les propriétaires bailleurs et les professionnels de l'immobilier sont représentés au sein des collèges des collèges n°1 et n°2, qui regroupent respectivement les offreurs de biens et de services concourant au logement et les consommateurs et usagers, le collège n°3 comprenant, pour sa part, les pouvoirs publics et organismes d'intérêt général. Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions du III de l'article 2 du décret du 5 novembre 2014 n'imposent pas de parité de représentation entre bailleurs, locataires et gestionnaires dans la composition des collèges des observatoires locaux des loyers mais leur représentation équilibrée, qui est l'une des conditions pour obtenir l'agrément. En admettant même que l'ANDPI de Montpellier et Mme A aient entendu soulever le moyen tiré, par la voie de l'exception, de l'illégalité de l'arrêté du 15 décembre 2020 délivrant à l'agence l'agrément d'observatoire local des loyers, cet arrêté ministériel ne constitue pas, en tout état de cause, la base légale de l'arrêté contesté. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'irrégularité de la composition des collèges de l'ADIL 34 ne peut qu'être écarté.  
 7. Par ailleurs, il ressort des pièces des dossiers que les données statistiques de l'ADIL 34, sur lesquelles s'est fondé le préfet de l'Hérault pour définir les loyers de référence, proviennent des références de loyers à Montpellier collectées en 2021, puis contrôlées localement et par le centre national de traitement pour être ensuite traitées selon la méthodologie définie par le Comité scientifique de l'observation des loyers, instance indépendante placée auprès du ministre chargé du logement, qui s'impose à l'ensemble des observatoires locaux des loyers et qui garantit la qualité des données statistiques permettant une connaissance fine des loyers au niveau local et de la structuration du marché locatif privé. Les requérantes se bornent à remettre en cause, dans des termes très généraux et sans produire d'éléments à l'appui de leurs allégations, le fonctionnement de l'ADIL 34 et sa capacité à collecter les données pertinentes relatives au marché locatif privé de la commune de Montpellier et ne démontrent pas que le préfet de l'Hérault, qui au demeurant justifie du suivi des travaux d'analyse du marché locatif par un comité technique réunissant l'ADIL 34, l'ANIL et la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) de l'Hérault, service de l'Etat chargé de ce dossier, n'aurait pas pu contrôler la pertinence des constatations et les analyses de l'observatoire local des loyers.  
 8. En outre, la fiabilité des travaux réalisés par l'ADIL 34 en 2021 sur lesquels le préfet de l'Hérault s'est appuyé pour déterminer les loyers de référence sur la commune de Montpellier ne saurait être remise en cause par l'absence de reconduction de la convention signée en 2013 entre la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) et l'ADIL 34, relative à la création, en 2013, d'un observatoire local des loyers sur le territoire de la métropole de Montpellier.  
 9. En troisième lieu, le moyen, invoqué par les requérantes, tiré de l'absence de délibération du conseil municipal de Montpellier approuvant la mise en place du dispositif d'encadrement des loyers autorisée par le décret du 2 septembre 2021 à la demande du conseil communautaire de Montpellier Méditerranée Métropole ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté en raison de son inopérance à l'égard de l'arrêté préfectoral attaqué. 
 10. En quatrième lieu, l'ANDPI de Montpellier et Mme A, qui conteste le caractère tendu du marché locatif à Montpellier, soutiennent que l'arrêté attaqué porte une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté contractuelle et entraîne une rupture d'égalité entre les propriétaires de biens situés à Montpellier et ceux de biens situés dans les autres communes de Montpellier Méditerranée Métropole, notamment dans les communes limitrophes qui se trouvent dans la même situation en termes de marché locatif, et avec les propriétaires de logements, dont les meublés touristiques, dont la location n'est pas soumise au dispositif d'encadrement des loyers.  
 11. D'une part, le Conseil d'Etat, dans sa décision n° 458156 du 25 mai 2023, a confirmé la légalité du décret du 2 septembre 2021 autorisant la mise en place du dispositif d'encadrement des loyers sur le territoire de la commune de Montpellier au regard des dispositions du 2ème alinéa du I de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, compte tenu du niveau élevé du loyer médian de Montpellier, supérieur de 12% à celui du reste de l'agglomération, et du faible taux des logements commencés rapporté aux logements existants, de 2% par an en moyenne au cours des années 2015 à 2019. Par suite, l'ANDPI de Montpellier et Mme A ne sont pas fondées à soutenir, au demeurant sans autre précision, qu'il ne serait pas démontré que la ville de Montpellier, qui connaît une forte croissance démographique avec la présence d'une population aux revenus faibles et de publics spécifiques et précaires, est au nombre des zones urbanisées mentionnées à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 où des loyers de référence peuvent être appliqués. 
 12. D'autre part, dans sa décision n° 458156, le Conseil d'Etat a jugé que si les dispositions de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 permettent aux préfets de fixer des loyers de référence susceptibles de limiter l'exercice du droit de propriété, cette limitation, au demeurant introduite par la loi à titre expérimental, présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l'exigence d'intérêt général qu'elle poursuit. Par suite, l'ANDPI de Montpellier et Mme A ne sont pas fondées à soutenir que la fixation, par l'arrêté attaqué, des loyers de référence sur le territoire de la commune de Montpellier serait incompatible avec la protection du droit de propriété résultant des stipulations de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. En outre, l'arrêté attaqué a été pris en application des dispositions de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dont la conformité à la Constitution ne saurait être contestée devant le juge administratif en dehors de la procédure prévue à l'article 61-1 de la Constitution et, dès lors qu'il n'emporte, par lui-même, aucune privation ou limitation du droit de propriété, le moyen tiré de la en méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ne peut qu'être écarté.  
 13. Dans la même décision, le Conseil d'Etat a également considéré que, si la mise en œuvre des dispositions des articles L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation, par lesquelles le législateur a confié aux établissements publics de coopération intercommunale une compétence en matière de politique locale de l'habitat qu'elles exercent librement, peut avoir pour conséquence qu'un encadrement des loyers soit mis en place dans un territoire présentant des caractéristiques identiques à celles d'un autre territoire dans lequel aucun encadrement ne sera appliqué, faute de demande de la collectivité concernée, cette différence résulte du choix fait par chaque collectivité de mettre en œuvre une politique d'encadrement des loyers ou de ne pas le faire, et non pas des dispositions de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 elles-mêmes. Dès lors que l'introduction d'un encadrement des loyers sur la seule commune de Montpellier, autorisée par le décret du 2 septembre 2021, résulte du choix fait par Montpellier Méditerranée Métropole d'expérimenter ce dispositif uniquement sur le territoire de cette commune, le moyen tiré de ce que, en fixant les loyers de référence pour les différents secteurs géographiques et catégories de logements à Montpellier, le préfet de l'Hérault aurait instauré une discrimination incompatible avec les stipulations combinées de l'article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et de l'article 1er de son premier protocole additionnel ne peut qu'être écarté.  
 14. Par ailleurs, les requérantes ne peuvent utilement invoquer une atteinte portée à la liberté contractuelle, en raison notamment de l'inadéquation entre la durée de l'expérimentation et la durée des contrats de location ou encore entre ce dispositif et ceux relatifs à l'investissement locatif dès lors l'expérimentation de l'encadrement des loyers est définie par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et que l'arrêté attaqué, pris en application de cet article, n'instaure, par lui-même, aucune restriction à la liberté contractuelle.  
 15. Enfin, si l'ANDPI de Montpellier et Mme A soutiennent que l'arrêté attaqué porte atteinte au principe d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi, elles n'assortissent le moyen d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé. 
 16. En cinquième lieu, aux termes de l'article 2 du décret du 10 juin 2015 modifié relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers : " Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au II de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique sont déterminés selon les modalités suivantes : 1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation et à l'époque de construction ; 2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif ". Par ailleurs, l'article 3 du même décret prévoit que : " L'application d'un complément de loyer, prévu au B du III de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes : 1° Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. ". 
 17. S'agissant de la définition des secteurs géographiques, l'ANDPI de Montpellier et Mme A contestent le découpage de la ville de Montpellier par l'ADIL 34 en 5 secteurs géographiques en ce qu'il est imprécis et entaché d'erreurs manifestes au niveau du contenu de ces zones qui ne sont pas homogènes, notamment en ce qu'elles regroupent dans des mêmes secteurs des quartiers représentatifs, pour certains, de l'habitat individuel et, pour d'autres, de l'habitat collectif. Toutefois, il ressort des pièces des dossiers que la structuration du marché locatif montpelliérain a été constatée par l'observatoire local des loyers en fonction de 5 zones présentant des niveaux de loyer homogènes selon le découpage statistique infra-communal IRIS (îlots regroupés pour l'information statistique) dont les limites correspondent aux grandes coupures du tissu urbain et il ressort des prescriptions méthodologiques du Comité scientifique de l'observation des loyers que, dans la pratique, les zones géographiques sont définies à partir des regroupements IRIS. Par ailleurs, si, compte tenu de son format, la carte du zonage annexée à l'arrêté ne permet pas d'identifier les limites précises de chacun des 5 secteurs géographiques retenus, l'article 2 de l'arrêté, ainsi qu'il a été dit au point 4, renvoie, pour la consultation de ses annexes, au site internet des services de l'Etat dans l'Hérault et le découpage détaillé et dynamique de ces secteurs est également accessible sur le site de Montpellier Méditerranée Métropole, dont la consultation a fait l'objet d'une communication au moment de la publication de l'arrêté litigieux. En outre, les seuls éléments produits au dossier par les requérantes, tirés de prix de loyers proposés sur les sites d'agences immobilières dans différents quartiers de Montpellier ne permettent ni de remettre en cause le découpage de la commune en 5 zones de prix des loyers, ni le regroupement des quartiers de Montpellier dans chacun de ces secteurs en fonction des prix de loyer constatés. Le moyen tiré de l'insuffisance de précision et de l'incohérence dans la définition des secteurs géographiques par l'arrêté préfectoral ne peut donc qu'être écarté.  
 18. S'agissant des catégories de logements, l'ANDPI de Montpellier et Mme A ne sont pas fondées à soutenir que les critères retenus dans l'arrêté du 23 mai 2022 ne seraient pas pertinents dès lors qu'il ressort du tableau annexé à l'arrêté attaqué que le préfet de l'Hérault a mis en œuvre les critères prévus par les dispositions susrappelées du 1° de l'article 2 du décret du 10 juin 2015, à savoir le type de location (meublée ou non meublée), le nombre de pièces principales au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation et l'époque de construction, les loyers de référence étant exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable. Si les requérantes soutiennent, en outre, que le préfet aurait dû définir une catégorie de logements distincte pour les maisons individuelles compte tenu des caractéristiques spécifiques de ce type d'habitat, d'une part, il ressort de l'étude de l'INSEE produite par l'ANDPI de Montpellier que le taux de 12 % dont elles se prévalent correspond, en réalité, au total de ce type de logements dans l'ensemble du parc privé de Montpellier, et non dans le seul parc locatif privé où il représente 4,1% selon les constatations de l'INSEE, d'autre part, les dispositions du B du III de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et de l'article 3 du décret du 10 juin 2015 permettent au propriétaire d'appliquer un complément de loyer au regard des caractéristiques de localisation et de confort de son bien par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, et notamment des éléments spécifiques au type d'habitat individuel, tels qu'un jardin ou une piscine, dès lors que ceux-ci ne sont pas prise en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. Dans ces conditions, la circonstance que le préfet de l'Hérault n'ait pas jugé utile, au regard de la structuration du marché locatif privé à Montpellier, d'établir une catégorie de logements spécifique pour ce type de biens en ne retenant que les caractéristiques de logements mentionnées par le 1° de l'article 2 du décret du 10 juin 2015, ne suffit pas pour en déduire qu'il n'aurait pas défini les catégories de logement avec la précision suffisante déterminant habituellement la fixation du montant du loyer. Par suite, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que l'arrêté attaqué serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation en ce qu'il ne définit pas une catégorie de logements particulière pour les maisons individuelles.  
 19. En sixième lieu, l'ANDPI de Montpellier et Mme A soutiennent que les modalités de détermination des loyers de référence sont imprécises et font état de ce que les charges que supportent les bailleurs privés n'ont pas été prises en compte, de même que l'évolution significativement à la hausse du prix d'acquisition des logements construits après 2005, compte tenu du renchérissement du coût du foncier et de la construction en lien notamment avec le renforcement des exigences de la réglementation thermique. Toutefois, l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 prévoit que la fixation des loyers de référence est opérée en fonction des médianes des loyers effectivement pratiqués sur le marché locatif selon les secteurs géographiques et les catégories de logements et il ressort du rapport de l'ADIL 34 que les dispositifs d'investissement locatif ont eu pour effet de contraindre les montants des loyers des constructions neuves, notamment pour les petites typologies. En outre, si l'ANDPI de Montpellier et Mme A soutiennent que le prix des loyers des logements meublés aurait été fixé à 0,50 euro supplémentaire par rapport au prix médian, sans aucune motivation ou précision, il ressort des pièces des dossiers que le préfet de l'Hérault a appliqué un coefficient de majoration aux loyers de référence des logements meublés calculé à partir de trois types de modélisation, donnant lieu à une majoration unitaire du loyer de référence des locations meublées variant de 0,3 à 1,6, afin de tenir compte des écarts notables constatés entre les loyers des logements loués nus et des logements loués meublés par l'observatoire local des loyers selon les secteurs géographiques, le nombre de pièces et l'époque de construction des biens loués, conformément au IV de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Enfin, les moyens tirés de ce que l'arrêté serait imprécis en ce qui concerne le montant retenu des loyers de référence et qu'il fixerait de manière arbitraire les taux minorés et majorés des loyers de référence ne peuvent qu'être écartés dès lors que les loyers de référence ont été déterminés au regard des prix des loyers médians pour chaque secteur et catégorie de logements et que les taux minorés et majorés sont fixés respectivement à 30% et 20% par rapport aux loyers de référence médians par les dispositions du II de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2918. 
    
 20. Il résulte de tout ce qui précède que l'ANDPI de Montpellier et Mme A ne sont pas fondées à demander l'annulation de l'arrêté préfectoral du 23 mai 2022 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Montpellier.  
 Sur les frais liés aux litiges :  
 21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes que demandent l'ANDPI de Montpellier et Mme A au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soient mises à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans les présentes instances, la partie perdante.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes présentées par l'ANDPI de Montpellier et Mme A sont rejetées.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à l'ANDPI de Montpellier, à Mme A et au ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement.  
 Copie en sera adressée au préfet de l'Hérault. 
 Délibéré après l'audience du 23 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Encontre, présidente, 
 Mme Teuly-Desportes, première conseillère,  
 M. Rousseau, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024. 
 La présidente-rapporteure, 
 S. EncontreL'assesseure la plus ancienne, 
 D. Teuly-DesportesLa greffière, 
 C. Arce        
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
   
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 15 mai 2024. 
 La greffière,  
 C. Arce 
 N° 2203236