TA33 · JU-3ème chambre — 5 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 1er juillet 2024, le tribunal administratif de Bordeaux, avant dire droit sur les conclusions de la requête n° 2204402 tendant à la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à concurrence de 21 764 euros au titre de 2018, 20 826 euros au titre de 2019, 19 276 euros au titre de 2020 et 17 913 euros au titre de 2021 assortis des intérêts moratoires et à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, a ordonné qu'il soit procédé à un supplément d'instruction tendant à la production par le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde d'établir, dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, de proposer une évaluation des locaux litigieux en recherchant d'abord, un terme de comparaison et à défaut, en proposant une évaluation directe, selon les modalités figurant dans les motifs du jugement.   
 Par un mémoire enregistré le 30 septembre 2024, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde a proposé une nouvelle évaluation en se proposant de retenir le local-type n° 35.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 ;  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Benzaïd en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique à laquelle les parties n'étaient ni présentes ni représentées :  
 - le rapport de Mme Benzaïd, première conseillère,  
 - les conclusions de M. Willem, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière (SCI) 2 Avenue Favard est une société spécialisée dans la location de terrains et d'autres biens immobiliers. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison des biens immobiliers qu'elle possède sis 16/18 cours du Général de Gaulle à Gradignan (Gironde) qui se composent de deux bâtiments, principalement affectés à un usage tertiaire et accessibles par des voiries partagées avec plusieurs autres locaux commerciaux voisins pour des montants de 69 870 euros au titre de 2018, 68 262 euros au titre de 2019, 67 251 euros au titre de 2020 et 68 728 euros au titre de 2021. A la suite de ses réclamations contentieuses, l'administration fiscale a prononcé une décision d'acceptation partielle le 9 juin 2022 à hauteur de 7 969 euros, dont 2 743 euros au titre de 2018, 2 285 euros au titre de 2019, 1 743 euros au titre de 2020 et 1 198 euros au titre de 2021. Dans le dernier état de ses écritures, la SCI 2 Avenue Favard demande au tribunal de réduire les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie pour des montants de 21 764 euros au titre de 2018, 20 826 euros au titre de 2019, 19 976 euros au titre de 2020 et 17 913 euros au titre de 2021, soit un montant total de 80 479 euros. Par un jugement du 1er juillet 2024, le tribunal administratif de Bordeaux, avant dire droit sur les conclusions de la requête n° 2204402 tendant à la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la requérante a été assujettie, a ordonné qu'il soit procédé à un supplément d'instruction tendant à la production par le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde, dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, d'une proposition d' évaluation des locaux litigieux en recherchant d'abord, un terme de comparaison et à défaut, en proposant une évaluation directe, selon les modalités figurant dans les motifs du jugement.   
 2.     Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter./ Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / () C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ". 
 3. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code, dans sa version applicable au litige : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". 
 4. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts dans sa rédaction applicable jusqu'au 30 juin 2018 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types./ II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement./ Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  
 5. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts dans sa rédaction applicable à compter du 30 juin 2018 : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa./ La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur./ Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ". 
 6. Dans son mémoire, du 30 septembre 2024, l'administration propose comme terme de comparaison le local-type n° 35 du procès-verbal de la commune de Gradignan. Ce local type d'une surface de 122 m² a conservé son évaluation en " bureau " à la différence du local-type n°33 et se trouve en zone de commercialité 2 et plus proche des locaux de la requérante que ne l'était le local-type n°33. Les locaux concernés sont comparables par leur nature, leur superficie et leur implantation. En outre, ce nouveau terme de comparaison porte la valeur locative à 10,82 euros par m² soit une valeur locative supérieure à celle du local type 33. La société requérante, à laquelle le mémoire proposant ce nouveau terme de comparaison a été communiqué, n'a pas critiqué ce nouveau terme de comparaison qui par suite doit être retenu. Ainsi, il y a lieu de fixer, par comparaison avec le local-type 35, la valeur locative 70 de l'immeuble en litige à 10,82 euros le mètre carré soit un tarif supérieur à celui de la valeur locative du local type 33, de sorte que ce nouveau terme de comparaison ne peut entraîner de décharge d'imposition. 
   
 7. Par suite les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige pour les locaux occupés par les sociétés I2A, ESAA, Dynae, Quintessence, BFT, AD 3, Indigo et Elab doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les autres conclusions de la requête. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les conclusions de la requête de la société civile immobilière 2 Avenue Favard sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière 2 Avenue Favard et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.  
   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2025. 
 La magistrate désignée, 
 K. BENZAÏDLa greffière, 
 E. SOURIS 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,