TA77 · 3ème chambre — 11 mai 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 7 novembre 2019 et 20 juillet 2022, la SCI Le Parc Condéen, représentée par Me Zamour et Me Goldman, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2014 ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : 
 - les propositions de rectifications des 16 décembre 2014 et 31 juillet 2015 sont insuffisamment motivées ;  
 - s'agissant de la taxe sur la valeur ajoutée collectée, l'administration a retenu que, dans le cas de la livraison d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, la taxe était seulement exigible, en application du a bis) du 2. de l'article 269 du code général des impôts, lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues dans le contrat, alors qu'il était possible que son opération de vente demeure soumise aux règles applicables avant l'entrée en vigueur de la loi de finances rectificative pour 2010, au sens notamment de l'instruction du 15 mars 2010, référencée 3 A-3-10 ;  
 - compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, le service ne pouvait constater l'existence d'un profit sur le Trésor d'un montant égal à celui des rappels de taxe sur la valeur ajoutée collectée mis à sa charge ;  
 - la cession des lots n°9 et n°12 de l'ensemble immobilier situé à Chelles consentie au fils du gérant de la société, ainsi que la cession d'un terrain à bâtir à la Ferté-sous-Jouarre consentie à son gérant, ne peuvent être qualifiées d'actes anormaux de gestion.   
 Par deux mémoires en défense enregistrés les 5 mai 2020 et 11 avril 2023, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Van Daële ;  
 - et les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Le Parc Condéen, société de construction-vente, a pour objet l'acquisition de terrains, la construction puis la vente en état futur d'achèvement de biens. A l'issue d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2013, étendue jusqu'au 30 juin 2014 en matière de taxe sur la valeur ajoutée, le service, après avoir notamment réintégré dans le résultat de la société des renonciations à recettes et constaté des minorations de taxe collectée, a notifié à celle-ci des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, par deux propositions de rectification des 16 décembre 2014 et 31 juillet 2015, notifiées selon la procédure contradictoire. La société a fait valoir ses observations par deux courriers des 18 février et 30 septembre 2015. L'administration a respectivement maintenu les rehaussements envisagés dans sa réponse aux observations du contribuable des 23 mars et 6 novembre 2015. Ils ont également été maintenus à la suite du recours hiérarchique formé par la société, dans un compte-rendu du 18 avril 2016. Les rappels de taxe sur la valeur ajoutée, assortis de la majoration de 40% pour manquement délibéré prévue à l'article 1729 du code général des impôts, ont été mis en recouvrement le 30 novembre 2016, à hauteur des sommes de 106 306 euros en droits et 45 481 euros en pénalités. Par une décision du 5 septembre 2019, l'administration fiscale a rejeté la réclamation d'assiette présentée par la société le 8 mars 2019. Par la présente requête, la SCI Le Parc Condéen demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2014.  
 Sur la régularité de la procédure d'imposition : 
 2. Aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ". Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l'impôt concerné, de l'année d'imposition et de la base d'imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l'administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs.  
 3. Il résulte de l'instruction que les propositions de rectifications des 16 décembre 2014 et 31 juillet 2015, régulièrement notifiées, comportent la nature des impôts concernés, les années d'imposition visées ainsi que les bases d'imposition faisant l'objet des rectifications proposées. Elles indiquent, par ailleurs, les dispositions du code général des impôts qui fondent en droit les impositions contestées et en particulier les articles 257, 266 et 269 du code général des impôts et présentent, de manière détaillée, les motifs ainsi que les modalités de calcul ayant conduit l'administration à estimer, notamment, que les ventes des biens et du terrain en litige avaient été conclues à des prix inférieurs aux prix moyens constatés sur le marché et relèvent les éléments ayant conduit le service à retenir que la société avait minoré la taxe sur la valeur ajoutée collectée. Ces mentions étaient suffisamment précises pour permettre à la société de présenter utilement ses observations, ce qu'elle a d'ailleurs fait en adressant, les 18 février et 30 septembre 2015, ses observations à l'administration. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation des propositions de rectification doit être écarté. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée relative aux ventes en état futur d'achèvement :  
 4. Avant l'entrée en vigueur, le 11 mars 2010, de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, et notamment les ventes d'immeubles, étaient soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, en application des dispositions du b) du 1. du 7° de l'article 257 du code général des impôts, sauf dans les cas notamment prévus par le 2. du 7° du même article. L'assiette de la taxe était constituée, pour les mutations à titre onéreux, par le prix de la cession de l'immeuble conformément aux dispositions du b. du 2. de l'article 266 du même code tandis que le fait générateur de la taxe et son exigibilité intervenaient lors de l'acte constatant l'opération de cession de l'immeuble ou, à défaut, lors du transfert de propriété, en application des dispositions combinées du c) du 1. de l'article 269 et du a) du 2. de l'article 269 de ce code. Lorsque la mutation portait sur des constructions projetées ou en cours, la documentation de base 8 A-142 avait institué une mesure de tolérance autorisant les contribuables à évaluer provisoirement leurs droits à déduction. 
 5. Après l'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux, sont considérés comme immeubles neufs et les opérations portant sur de tels immeubles, dès lors qu'elles correspondent à des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, sont soumises, en application des dispositions du 2° du 2. du I de l'article 257 du code général des impôts, à la taxe sur la valeur ajoutée. Conformément aux dispositions du b. du 2. de l'article 266 du même code, la taxe sur la valeur ajoutée est assise sur le prix de la cession pour les mutations à titre onéreux relatives à des opérations mentionnées au I de l'article 257 du code général des impôts. En application du a) du 1. de l'article 269 de ce code, le fait générateur de la taxe se produit au moment où la livraison est effectuée, tandis que l'exigibilité de la taxe relative aux livraisons d'immeubles à construire intervient, conformément au a bis) du 2. de l'article 269 dudit code, lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux. 
 6. L'instruction du 15 mars 2010, référencée 3 A-3-10, relative aux mesures transitoires applicables au nouveau dispositif issu de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, a expressément supprimé la documentation de base 8 A-142 tout en précisant que, s'agissant de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, les opérations de vente conclues après le 11 mars 2010 pour lesquelles un avant-contrat avait été signé sous l'empire de l'ancien dispositif, analysé au point 4, pouvaient rester soumises aux règles applicables à la date de l'avant-contrat si les parties au contrat n'avaient pas choisi d'appliquer le nouveau dispositif analysé au point 5. 
 7. Il est constant que, postérieurement au 11 mars 2010, la SCI Le Parc Condéen a procédé à la cession de plusieurs biens en l'état futur d'achèvement. L'administration fiscale a considéré, en application du a bis) du 2. de l'article 269 du code général des impôts, que la taxe sur la valeur ajoutée était exigible au jour de l'encaissement du prix, et a soumis la taxe aux encaissements, d'un montant total de 533 755 euros, relevés en 2011 sur les comptes de la SCI, soit un rappel de taxe collectée 87 471 euros. Si la société soutient qu'il " était possible " que cette opération reste soumise aux règles applicables avant l'entrée en vigueur de la loi de finances rectificative pour 2010 en vertu de l'instruction 3 A-3-10, il n'est ni démontré, ni même soutenu, que les opérations de vente en cause auraient fait l'objet de contrats préliminaires signés sous l'empire de l'ancien dispositif, c'est-à-dire avant le 11 mars 2010, dans lesquels les parties auraient choisi de ne pas appliquer le nouveau dispositif, et la requérante n'assortit ses dires d'aucun commencement de preuve. Par ailleurs, l'intéressée ne produit aucun élément de nature à établir que les acquéreurs auraient antérieurement procédé au versement de la taxe sur la valeur ajoutée. Par suite, l'administration était fondée à procéder aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée correspondants au titre de l'année 2011. 
 En ce qui concerne le profit sur le Trésor :  
 8. Les rappels de taxe sur la valeur ajoutée collectée à hauteur de 87 471 euros étant fondés, la requérante n'est pas fondée à soutenir que l'administration n'était pas en droit de constater l'existence d'un profit sur le Trésor d'un montant égal à ces rappels.  
 En ce qui concerne les biens cédés à prix minoré :  
 9. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. 
 10. S'agissant de la cession d'un élément d'actif immobilisé, lorsque l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu'elle a retenue et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie. 
 S'agissant des lots 9 et 12 de l'ensemble immobilier de Chelles :  
 11. Il résulte de l'instruction que, le 13 décembre 2012, la SCI a vendu au fils de son gérant deux lots de l'ensemble immobilier qu'elle avait acquis à Chelles, constitués d'un appartement et d'un emplacement de parking, pour un montant de 271 739 euros hors taxe, soit un prix moyen de 1 617,49 euros par millième. Estimant que les lots en cause avaient été cédés à un prix minoré, l'administration fiscale, pour évaluer la valeur vénale de ces lots, a déterminé un prix moyen par millième à partir des prix de vente constatés lors de la cession de douze autres lots au cours de l'année qui a précédé, situés au sein du même immeuble et présentant des caractéristiques semblables. Obtenant un prix de vente moyen par millième de 2 243,53 euros, qu'elle a pris comme référence des prix du marché, l'administration fiscale a considéré que les deux lots en cause avaient été cédés pour un prix inférieur à leur valeur, qu'elle a évaluée à 376 913 euros hors taxe, soit une minoration du prix de cession d'environ 28%. Elle a ainsi considéré que la SCI avait consenti un avantage à l'acquéreur sans établir l'existence d'une contrepartie ou d'un intérêt pour elle à consentir un tel avantage, et a regardé ces opérations de cession comme étant, par suite, constitutives d'un acte anormal de gestion. Si la société conteste les termes de comparaison ainsi retenus par l'administration pour l'appréciation de la valeur vénale des biens en fonction des millièmes, elle se borne notamment à invoquer, sans précision, la " crise de l'immobilier ", et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, alors que toutes les cessions prises comme référence par l'administration sont intervenues à des dates suffisamment proches de la vente litigieuse. Dans ces conditions, et alors même que la surface de l'appartement en cause serait légèrement supérieure à celle des autres appartements utilisés comme termes de comparaison, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal des cessions de lots vendus en 2012 à un prix minoré, sans que la requérante ne justifie que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans son intérêt, au motif qu'elle se serait trouvée dans la nécessité de procéder à cette cession à un tel prix, ou qu'elle en aurait tiré une contrepartie. Enfin, il est constant que la société venderesse avait des liens étroits avec l'acquéreur, qui était le fils de son gérant. Par suite, le moyen tiré de ce que la cession des deux lots ne peut être qualifiée d'acte anormal de gestion doit être écarté.   
 S'agissant du terrain situé à la Ferté-sous-Jouarre :  
 12. Il résulte de l'instruction que, le 15 mars 2013, la société requérante a vendu à son gérant et son épouse un terrain de 6 528 mètres carrés situé à la Ferté-sous-Jouarre, pour un montant de 167 224 euros hors taxe, soit 25,62 euros le mètre carré. Estimant que cette transaction avait été consentie à un prix minoré, l'administration fiscale, pour fixer la valeur vénale de ce terrain, a déterminé un prix moyen à partir des ventes constatées lors de la cession de terrains intervenue la même année ou au cours de l'année qui a précédé, sur le territoire de la même commune. Obtenant un prix de vente moyen au mètre carré de 140,29 euros, elle a considéré que le terrain en cause avait été cédé pour un prix inférieur à sa valeur, qu'elle a évalué à 639 744 euros hors taxe, soit un prix au mètre carré de 98 euros, après application d'un abattement de 30% pour tenir compte du coefficient d'occupation des sols du terrain en cause et du caractère non constructible de l'une des parcelles classée en espace boisé. L'administration a ainsi estimé que la SCI avait ainsi consenti un avantage à l'acquéreur, son gérant, sans établir l'existence d'une contrepartie ou d'un intérêt pour elle à consentir un tel avantage, et a regardé cette opération de cession comme étant, par suite, constitutive d'un acte anormal de gestion. Si la société le conteste en faisant valoir qu'un terrain situé dans la même rue avait été cédé au prix de 23 euros le mètre carré, soit un prix proche de celui qu'elle a pratiqué, ce terrain était entièrement non constructible et la requérante, qui ne conteste pas la pertinence du choix des termes de comparaison qui ont finalement été retenus par l'administration, n'apporte pas d'élément de nature à remettre en cause l'évaluation réalisée par le service. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de la cession du terrain en 2013 à un prix minoré, sans que la requérante ne justifie que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans son intérêt, au motif qu'elle se serait trouvée dans la nécessité de procéder à cette cession à un tel prix, ou qu'elle en aurait tiré une contrepartie. Enfin, il est constant que la société venderesse avait des liens étroits avec l'acquéreur, qui était son gérant et associé. Par suite, le moyen tiré de ce que la cession de ce terrain ne peut être qualifiée d'acte anormal de gestion doit être écarté. 
 13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharges présentées par la société Le Parc Condéen doivent être rejetées. Doivent être également être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Le Parc Condéen est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Le Parc Condéen et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.  
 Délibéré après l'audience du 20 avril 2023 à laquelle siégeaient : 
 Mme Billandon, présidente, 
 M. Meyrignac, premier conseiller,  
 Mme Van Daële, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023.   
 La rapporteure,  
 Signé : M. VAN DAËLE        
 La présidente, 
 Signé : I. BILLANDON 
 Le greffier, 
   Signé : G. NGASSAKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,