TA38 · 2ème Chambre — 24 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 23 février 2021, le 12 juillet 2022 et le 29 mars 2023, Mme B... E..., M. D... E... et M. C... E..., représentés par Me Manetti, demandent au tribunal : 
 
1°) de condamner la commune de Megève à leur verser la somme de 6 454 770 euros en réparation des préjudices subis, sauf à parfaire, liés au refus de délivrer à M. et Mme A... un permis de construire un chalet d’habitation individuel sur le lot B, issu de la division de la parcelle cadastrée Section F n°5981, autorisée par l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division pris par la maire de Megève le 18 mai 2020 ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Megève la somme de 4000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
En ce qui concerne les fondements de la responsabilité :  
S’agissant de la responsabilité pour faute de la commune de Megève : l’arrêté de refus de permis de construire du 18 septembre 2020 opposé aux époux A... en vue de construire un chalet d’habitation individuel, sur le lot B à bâtir issu de la division de leur parcelle cadastrée Section F n°5981 qui a été autorisée par une décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mai 2015, qui est illégal en tant qu’il méconnaît l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Megève ; 
S’agissant de la responsabilité sans faute de la commune de Megève : la responsabilité sans faute de la commune de Megève est engagée en raison du classement de leur parcelle en zone agricole (A) du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) communal qui, combiné au refus de permis de construire du 18 septembre 2020 opposé aux époux A..., a définitivement mis un terme à leur projet, leur faisant ainsi supporter : 
* une charge spéciale, dès lors qu’ils sont les seuls concernés par ce changement de classement ; 
* une charge exorbitante, hors de proportion avec les objectifs d’intérêt général poursuivis par la commune, eu égard à la perte de valeur vénale qu’ils subissent du fait du classement de leur parcelle en zone A du règlement du PLU de Megève qui rend leur terrain inconstructible sauf à justifier d’un lien entre un projet et une activité agricole ; 
En ce qui concerne les préjudices : 
- l’arrêté de refus de permis de construire du 18 septembre 2020 a causé l’échec du projet de vente du lot B issu de la parcelle cadastrée Section F n°5981 avec M. A... au prix d’un terrain constructible, la perte de chance de vendre ce terrain et la dépréciation du terrain ; 
- ils ont subi un important préjudice moral en raison de la faute de la commune dès lors que leurs projets personnels sont devenus irréalisables en raison de l’impossibilité de vendre leur propriété selon les conditions de sécurité juridique garanties par l’autorisation de lotir, qu’ils doivent faire face aux tracas liés à la procédure juridictionnelle et en raison du revirement de l’action de la commune quant à la réalisation de leur projet de lotissement. 
 
 
Par quatre mémoires en défense, enregistrés le 15 novembre 2021, le 13 février 2023, le 13 avril 2023 et le 1er décembre 2025, ce dernier non communiqué, la commune de Megève, représentée par Me Baltassat, conclut : 
 
1°) - à titre principal : au rejet des conclusions indemnitaires ; 
  - à titre subsidiaire : de limiter à 446 592,30 euros la condamnation de la commune de Megève ; 
 
2°) à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
En ce qui concerne les fondements de la responsabilité :  
S’agissant de la responsabilité pour faute de la commune de Megève : la responsabilité pour faute de la commune n’est pas engagée en raison de la légalité de l’arrêté de refus de permis de construire du 18 septembre 2020 opposé à M. et Mme A... ;  
S’agissant de la responsabilité sans faute de la commune de Megève : la responsabilité sans faute de la commune ne peut être engagée sur le fondement de l’article L. 105-1 du code de l’urbanisme ou sur celui de la responsabilité sans faute à raison de la charge supportée spéciale et exorbitante hors de proportion avec l’intérêt général poursuivi dès lors que les requérants, qui ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis au maintien du classement de leur parcelle, ne démontrent pas la spécialité de leur situation au regard des autres administrés de la commune qui ont été concernés par un changement de classement de leur terrain par le PLU approuvé en 2017, environ 120 hectares de terrain, constructible en application du plan d’occupation des sols (POS), ayant été déclassés en zone agricole ou naturelle ; 
En ce qui concerne le lien de causalité direct et certain : seule l’inertie des requérants est la cause de la situation dans la mesure où ils n’ont pas procédé à l’exécution de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division du 18 mai 2015 alors que celle-ci ne nécessitait aucuns travaux, la division n’étant intervenu que le 17 mai 2020 avec la signature du compromis de vente avec M. A... ; la dépréciation de la valeur vénale du terrain n’est pas causé par le refus de permis de construire mais par son classement en zone A du règlement du PLU dont la légalité a été définitivement reconnue par une jugement du tribunal administratif de Grenoble du 14 février 2019 ; 
En ce qui concerne les préjudices :  
- en cas de rejet du recours en annulation dirigé contre l’arrêté du 18 septembre 2020 de refus de permis de construire dont la légalité sera ainsi confirmée, la responsabilité pour faute de la commune de Megève ne pourra être engagée ; 
- l’estimation des requérants de la valeur vénale de leur parcelle cadastrée Section F n°5981 est surestimée dans la mesure où le compromis de vente conclu avec M. A... ne porte que sur le lot B d’une superficie de 3109 m2 de cette parcelle, sur lequel était projetée l’édification d’un chalet d’habitation individuel, pour laquelle ils ont déposé une demande de permis de construire le 18 août 2020 ; les requérants n’avaient pas l’intention de céder la totalité de la parcelle cadastrée F n°5981 en tant que terrain constructible ;  
- il n’est pas établi que les ventes par lesquelles les requérants tentent de valoriser leur bien correspondent à des secteurs qui, comme le secteur « Lady », étaient classés en zone NB du règlement du POS de Megève ; les prix les plus importants sont constatés lors de cessions réalisées en 2019 à une date où le PLU de Megève était en vigueur, qui ne sont pas comparables à la situation juridique du bien des requérants ; la situation factuelle de ces biens est distincte du terrain appartenant aux requérants dès lors que trois ventes dont se prévalent les requérants sont intervenues dans le secteur « Les Perchets » qui, bien que situé non loin du terrain des requérants, a des caractéristiques distinctes eu égard notamment à la densité et au caractère groupé des constructions existantes desquels se déduit notamment des frais réduits pour la réalisation de la desserte des terrains à bâtir alors que le terrain des demandeurs est inscrit dans un secteur marqué par une urbanisation plus lâche ;  
- le préjudice moral n’est pas établi. 
 
Par une ordonnance du 2 mai 2023, la clôture d'instruction a été fixée au même jour en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Hamdouch, 
- les conclusions de Mme Aubert, rapporteure publique, 
- les observations de Me Manetti, représentant les consorts E... et les observations de Me Baltassat, représentant la commune de Megève. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Les consorts E... ont effectué, en date du 21 octobre 2020, une demande indemnitaire au maire de la commune de Megève, en demandant réparation de leurs préjudices, à hauteur de 6 454 770 euros. La maire de la commune a rejeté, par une décision du 22 décembre 2020, cette demande indemnitaire, qui a lié le contentieux. Par la présente requête, les consorts E... demandent au tribunal de condamner la commune à leur payer la somme de 6 454 770 euros en réparation de leurs préjudices, sur le fondement, d’une part, de l’illégalité fautive de l’arrêté du 18 septembre 2020 par lequel la maire de Megève a refusé de délivrer à M. et Mme A... un permis de construire un chalet d’habitation et, d’autre part, de la responsabilité sans faute. 
Sur la responsabilité de la commune de Megève : 
 
En ce qui concerne la responsabilité pour faute : 
 
L’illégalité d’une décision administrative est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’administration à l’égard de son destinataire s’il en est résulté pour lui un préjudice direct et certain. 
 
Les époux A... ont déposé le 18 août 2020 une demande de permis de construire en vue d’édifier un chalet individuel sur le lot B du lotissement de deux lots à bâtir, autorisé par une décision de non-opposition à déclaration préalable de division du 18 mai 2015 délivrée aux consorts E... par la maire de la commune de Megève, sur la parcelle cadastrée Section F n°5981 située au lieu-dit « Lady » sur le territoire de cette commune. La maire a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par un arrêté du 18 septembre 2020, à l’encontre duquel M. et Mme A... ont formé un recours gracieux le 26 octobre 2020, qui a été rejeté par une décision du 22 décembre 2020. Par une requête n°2101014, ils ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler ces deux décisions. Par un jugement de ce jour, le tribunal administratif de Grenoble a fait droit à cette demande et a enjoint à la maire de Megève de délivrer à M. et Mme A... le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter de ce jugement sous astreinte de cent euros par jour de retard. Les consorts E... soutiennent que la responsabilité de la commune de Megève est engagée en raison de l’illégalité fautive de l’arrêté de refus de permis de construire du 18 septembre 2020. 
 
Il résulte de l’instruction qu’un premier compromis de vente du 17 mai 2020 a été conclu entre les consorts E... et la société Conseil Plus pour la vente du lot A, prévoyant que le vendeur déclare, avec l’acceptation de celle-ci, que ce lot A sera grevé d’une servitude non aedificandi au profit des voisins et d’une servitude de passage au profit du lot B. Un second compromis de vente du même jour, qui a été conclu entre les consorts E... et M. A... pour la vente du lot B, comporte plusieurs conditions suspensives, dont l’une relative au désistement des recours déposés contre la décision de non-opposition du 18 mai 2015 ou de la validation par la cour de cette décision rendant celle-ci définitive et l’autre sur l’obtention d’un permis de construire un chalet d’habitation devant être purgé de tous recours ou retrait administratif. En outre, les deux compromis de vente comportent une « clause d’indivisibilité » identique en vertu de laquelle la réalisation du compromis sur le lot B ne pourra avoir lieu sans la réalisation de la vente du lot A au profit de la société Conseil Plus. 
 
Il est constant que le recours en annulation dirigé contre la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mai 2015 a été définitivement rejeté par la décision de non admission du pourvoi du Conseil d’Etat du 9 décembre 2020. En outre, les consorts E... ne sont pas fondés à soutenir que la vente du lot B serait définitivement compromise dès lors que, ainsi qu’il a été dit, par un jugement du même jour, le tribunal a annulé le refus de permis de construire du 18 septembre 2020 et enjoint à la maire de Megève de délivrer à M. et Mme A... le permis de construire sollicité. Enfin, il ne résulte pas de l’instruction que la société Conseil Plus n’aurait pas acquis le lot A après la levée des conditions suspensives stipulées. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la décision de refus de permis de construire du 18 septembre 2020 n’a pas eu pour effet de compromettre définitivement la réalisation de la vente du lot B à M. A.... Par suite, la responsabilité pour faute de la commune de Megève n’est pas engagée par le refus de permis de construire du 18 septembre 2020.  
 
 
 
En ce qui concerne la responsabilité sans faute : 
 
Aux termes de l’article L. 160-5 du code de l’urbanisme : « N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones. / Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou du plan local d'urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu ».  
 
Ces dispositions instituent un régime spécial d’indemnisation exclusif de l’application du régime de droit commun de la responsabilité sans faute de l’administration pour rupture de l’égalité devant les charges publiques. Elles ne font, toutefois, pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi. 
 
Les requérants soutiennent que la responsabilité sans faute de la commune de Megève est engagée en raison du classement de la parcelle cadastrée Section F n°5981 en zone A du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) qui, combiné au refus de permis de construire du 18 septembre 2020, a définitivement mis un terme à leur projet, leur faisant ainsi supporter, d’une part, une charge spéciale, dès lors qu’ils sont les seuls concernés par le changement de règle et, d’autre part, une charge exorbitante, hors de proportion avec les objectifs d’intérêt général poursuivis par la commune, eu égard à la perte de valeur vénale qu’ils subissent du fait du classement en zone A du règlement du PLU de Megève qui rend leur terrain quasiment inconstructible.  
 
Le lot B, issu de la division autorisée par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mai 2015 devenue définitive le 9 décembre 2020, est classé en zone NB constructible du règlement du POS de Megève applicable à la demande de permis de construire déposée par M. et Mme A... le 18 août 2020 en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme et, par un jugement de ce jour, le tribunal a enjoint à la maire de Megève de délivrer à M. et Mme A... le permis de construire sollicité, entraînant ainsi la réalisation par les requérants de la vente du lot B. En outre, il ne résulte pas de l’ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que les consorts E... supportent, en raison du classement de leur parcelle en zone A du règlement du PLU, une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi par la commune de Megève. Dans ces conditions, la responsabilité sans faute de la commune de Megève n’est pas engagée. 
 
10. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par les consorts E... doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
11. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre solidairement à la charge des requérants la somme de 1500 euros au titre des frais de même nature exposés par la commune de Megève et non compris dans les dépens. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er :  
La requête est rejetée. 
 
Article 2 :  
Les requérants verseront solidairement à la commune de Megève la somme de 1500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : 
Le présent jugement sera notifié à Mme B... E... en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative et à la commune de Megève. 
 
 
Délibéré après l'audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient : 
- M. Sauveplane, président, 
- M. Hamdouch, premier conseiller,  
- Mme Pérez, première conseillère.  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
 
S. Hamdouch 
 
Le président, 
 
M. Sauveplane 
  
 
La greffière, 
 
 
 
 
C. Jasserand 
 
La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.