TA06 · 5ème Chambre — 3 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 9 mars 2022, 22 mars 2023, 22 mai 2023, 7 février 2024 et 11 avril 2024, M. et Mme B et C A demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté n° PC 06029 21 0012 du 16 septembre 2021 par lequel le maire de Cannes a délivré un permis de construire à la société civile immobilière (SCI) Pepita pour la démolition d'un bâtiment et d'une extension et la construction d'une dépendance et d'une piscine, sur un terrain situé 20 impasse de Pierval à Cannes ; 
 2°) d'annuler l'arrêté n° PC 06029 21 0012 M01 du 6 mai 2022 par lequel le maire de Cannes a délivré à la SCI Pepita un permis de construire modificatif ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - en méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, le dossier de la demande de permis ne comporte pas l'autorisation donnée par les propriétaires du mur, qui n'est pas mitoyen, séparant le terrain d'assiette du projet de la propriété voisine ; 
 - la notice descriptive indique à tort que le projet ne prévoit pas la création d'un logement supplémentaire ; 
 - le projet méconnaît les dispositions du plan local d'urbanisme autorisant l'implantation sur une des limites séparatives ; 
 - le permis de construire modificatif supprime l'accès pour les pompiers par l'avenue de Vallauris, ce qui rend cet accès difficile compte tenu de la configuration des lieux ; 
 - l'architecte des bâtiments de France ne s'est pas prononcé sur l'atteinte à la villa Pepita et à celle des requérants. 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 21 avril 2023 et 22 mars 2024, la commune de Cannes conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que : 
 - les conclusions dirigées contre l'arrêté n° PC 06029 21 0012 M01du 6 mai 2022 sont tardives ; 
 - les demandes dirigées tant contre l'arrêté n° PC 06029 21 0012 du 16 septembre 2021 que contre l'arrêté n° PC 06029 21 0012 M01du 6 mai 2022 n'ont pas été notifiées conformément aux dispositions de l'article R. 600-1 ; 
 - les moyens soulevés par M. et Mme A ne sont pas fondés. 
 La requête a été communiquée à la SCI Pepita qui n'a pas présenté de mémoire en défense. 
 Par ordonnance du 25 mars 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 avril 2024 à 12 heures. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. d'Izarn de Villefort, 
 - les conclusions de Mme Moutry, 
 - et les observations de Mme A. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 16 septembre 2021, le maire de Cannes a délivré un permis de construire à la société civile immobilière (SCI) Pepita pour la démolition d'un bâtiment et d'une extension et la construction d'une dépendance ainsi que d'une piscine, sur un terrain situé 20 impasse de Pierval. Par un arrêté du 6 mai 2022, le maire de Cannes a délivré à cette société un permis de construire modificatif en vue de la suppression d'un accès secondaire. M. et Mme A demandent au tribunal d'annuler ces deux arrêtés. 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". Aux termes de l'article R. 423-1 du même code : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire () ". Aux termes de l'article A. 424-8 de ce code : " () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. ". 
 3. Le projet litigieux prévoit la construction, en limite séparative ouest, d'un garage et d'une dépendance, le long de la maison mitoyenne. Les requérants soutiennent que, en méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, le dossier de la demande de permis ne comporte pas leur autorisation pour que la construction projetée prenne appui sur le mur séparant leur propriété de celle du terrain d'assiette du projet, qui ne serait pas mitoyen. Ce moyen doit être écarté dans la mesure où, sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l'attestation, prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande, sans que, notamment, l'autorité administrative puisse exiger de lui la production d'un document établissant qu'il a l'accord du propriétaire d'un mur mitoyen ou non pour y appuyer une construction. 
 4. En deuxième lieu, la notice descriptive annexée à la demande de permis de construire indique que la dépendance mentionnée au point 3 qui comportera des chambres d'amis en R+1, n'emporte pas la création de logement supplémentaire. Le formulaire CERFA de la demande mentionne également l'absence de création de logements. En se bornant à faire état de ce que la notice descriptive indique que les volets de cette dépendance seront à lame rase et que les menuiseries seront à double vitrage, les requérants ne démontrent pas que les informations figurant sur ces documents relatives à l'absence de création de logements sont erronées. 
 5. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l'article L. 341-1 du code de l'environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l'architecte des Bâtiments de France ". 
 6. Il ressort des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France, consulté en raison de la localisation du projet dans le site inscrit de la bande côtière de Nice à Théoule, a émis un avis favorable. La circonstance que cet avis, simple, ne se soit pas expressément prononcé sur l'existence d'une atteinte à la villa Pepita, présente sur le terrain d'assiette et ne faisant pas l'objet d'une protection particulière, et à celle des requérants ne le rend pas irrégulier. 
 7. En quatrième lieu, aux termes de l'article U 3.4 du règlement du plan local d'urbanisme de Cannes, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété : " () En zone UF, les constructions doivent respecter un recul minimal de 5 m en UFa, UFb et UFp et 7 men UFc. / Lorsque la longueur du terrain sur voie est inférieure à 16 m, le bâtiment peut être implanté sur une des limites séparatives et à une distance de 3 mètres des autres limites séparatives. () ". 
 8. Ainsi qu'il a déjà été indiqué au point 3, la dépendance prévue par le projet doit s'implanter en limite de propriété avec la parcelle appartenant aux requérants. Contrairement à ce que ces derniers soutiennent, les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme sont applicables alors même qu'elles n'envisageraient pas le cas où la limite de propriété est un mur non mitoyen. S'ils soutiennent que ces dispositions sont constitutives d'une atteinte illégale au droit de propriété en l'absence d'autorisation expresse du législateur et que le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions du plan local d'urbanisme antérieures qui ne prévoyait pas d'exception à l'implantation en recul, l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme doit être écartée dès lors que les dispositions contestées ne préjugent pas de la détermination précise des limites séparatives, en présence d'un mur mitoyen ou non et que les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers. 
 9. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". 
 10. Les risques d'atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique permettent d'octroyer un permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent. Par ailleurs, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. 
 11. Le permis de construire modificatif délivré par le maire de Cannes le 6 mai 2022 supprime l'accès secondaire, devant être fermé par un portail, qui était prévu à l'angle nord-est du terrain d'assiette vers un chemin privé débouchant au nord sur l'avenue de Vallauris. Les photographies de l'impasse de Pierval, devenue l'unique accès au projet, produites par les requérants, qui font état d'un stationnement gênant de véhicules, ne démontrent pas l'impossibilité pour les véhicules de secours d'accéder au projet, même si celui-ci est localisé au fond de l'impasse. Le maire de Rognes n'a donc commis aucune erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en délivrant le permis de construire modificatif attaqué. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Cannes ou de se prononcer sur l'application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, M. et Mme A ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 16 septembre 2021 par lequel le maire de Cannes a délivré un permis de construire à la SCI Pepita et de l'arrêté du 6 mai 2022 par lequel il a délivré à celle-ci un permis de construire modificatif. Doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
   
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. et Mme A est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme B et C A, à la société civile immobilière Pepita et à la commune de Cannes. 
 Délibéré après l'audience du 13 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. d'Izarn de Villefort, président, 
 - Mme Duroux, première conseillère,   
 - Mme Sandjo, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025. 
 Le président-rapporteur, 
 signé 
 P. D'IZARN DE VILLEFORTL'assesseure la plus ancienne, 
 signé 
 G. DUROUXLa greffière, 
 signé 
 C. RAVERA 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,